31 Aug
2018

A calculator sits on top of a piece of paper, calculating the cost of owning Spanish property.

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Last Updated on 03/04/2023 by STEPHANE

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Wie viel kostet es jährlich, als Ausländer ohne Wohnsitz in Spanien die eigene spanische Immobilie zu besitzen?

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Wir gratulieren Ihnen zu Ihrem Kauf. Lassen Sie uns jetzt die jährlichen Kosten ansehen, die der Besitz Ihrer Immobilie mit sich bringt.

Ihre Kosten können in fünf verschiedene Kategorien eingeteilt werden: Steuern, Versicherung, Nebenkosten (Strom, Wasser, Gas, Fernsehen, Internet, Telefon), Grundpfandrechte auf Ihre Immobilie und eventuell die kommunale Bürgersteuer.

Lassen Sie es uns anhand eines praktischen Beispiels genauer ansehen: Eine 100 m2 große Dreizimmerwohnung in Barcelona mit einem Marktwert von 2017 in Höhe von 440.000€ und einem “Valor Catastral” von 60.000€. Es wird von einem Nutzungswert von 19.200€ ausgegangen.

1. Steuern

a. Grundsteuer: IBI, “Impuesto sobre Bienes Inmuebles”:

Eine Grundsteuer auf alle spanischen Immobilien.

Wer muss sie bezahlen? Alle Besitzer einer spanischen Immobilie, sowohl Einheimische als auch Ausländer.

Wie werden Sie darüber informiert? Im zweiten Halbjahr jedes Jahres bekommen Sie ein Schreiben. Allerdings versäumen einige lokale Behörden, dieses zu verschicken. Sie müssen diese Steuern dennoch bezahlen.

Wer ist der Nutznießer? Diese Steuer muss an Ihr lokales Rathaus bezahlt werden. Diese Abgabe ist für die Infrastruktur, Müllbeseitigung usw. gedacht.

Wenn Sie zu spät zahlen, müssen Sie einen Steuersäumniszuschlag zahlen.

Wo kann ich es bezahlen? In Ihrem lokalen Rathaus, einige von ihnen haben eine Internetpräsenz.

Unser Tipp: Einige von ihnen ermöglichen auch einen Dauerauftrag. Es ist sehr einfach, weil sie jedes Jahr den Betrag von Ihrem Konto einziehen werden. Es ist eine sehr gute Lösung, wenn Sie im Ausland wohnen. Stellen Sie sicher, dass Ihr Konto gedeckt ist. Einige Banken würden die Zahlung nämlich verweigern oder hohe Zinsen berechnen, wenn Sie Ihr Konto überziehen.

Wie wird die Steuer berechnet? Die IBI basiert auf den “Valor Catastral”. Der “Valor Catastral” kann im Bedarfsfall von jedem Rathaus rechtskräftig angepasst werden.

Unser Tipp: Wenn Sie mit einem Anwalt zusammenarbeiten, wird er sichergehen, dass der vorherige Besitzer diese Steuern bezahlt hat. Wenn dies nicht der Fall ist, müssen Sie für ihn zahlen!

Was ist, wenn die Immobilie leer ist? Sie müssen die Steuer trotzdem bezahlen!

Unser Tipp: Nachdem Sie die Immobilie gekauft haben, registrieren Sie Ihre Immobilie innerhalb von zwei Monaten beim Rathaus. Nehmen Sie alle offiziellen Dokumente mit. Meistens wird Ihr Anwalt sich darum kümmern.

Wenn Sie es vergessen, kann Ihr lokales Rathaus die für die letzten 5 Jahre fälligen Beträge zuzüglich der Steuersäumniszuschläge von Ihnen verlangen. Damit Sie vorgewarnt sind!

Die IBI für die Wohnung in Barcelona beläuft sich auf unter 0,6% des “Valor Catastral”: d.h. 360€

b. Staatliche Steuern: Diese Abgabe hängt davon ab, ob Sie Ihre Immobilie vermieten oder nicht. Modelo – Formular 210

A. Sie vermieten Ihre Wohnung => Vierteljährliche Steuererklärung, vor dem 15. des Monats nach Ende des Quartals.

Die staatliche Steuer der Wohnung in Barcelona beläuft sich auf 19% des “Nutzungswertes”: d.h. 3648€ jährlich und 912€ vierteljährlich.

Unser Tipp: Es gibt Möglichkeiten, diesen Betrag zu senken. Beraten Sie sich mit Ihrem Anwalt.

B. Ihre Wohnung wird nicht vermietet => Jährliche Steuererklärung

Die staatliche Steuer für die Wohnung in Barcelona beläuft sich auf unter 0,2% des “Valor Catastral”: d.h. 120€

Wo gibt es das spanische Formular 210 auf Englisch?

Wo gibt es offizielle Informationen zur Einreichung Ihres spanischen Formulars auf Englisch?

Sehen Sie sich den englischen Leitfaden von den spanischen Behörden an.

Unser Tipp: Aufgepasst! Wenn Sie die Immobilie mit jemanden zusammen gekauft haben (Ehepartner, Kinder,…), muss jeder einzelne eine Steuererklärung abgeben!

Unser Tipp: Profitieren Sie von unserem Netzwerk und lassen Sie sich von jemanden vor Ort helfen.

2. Versicherung

Die Versicherung sollte um die 0,05% des Immobilienpreises liegen.

Die Versicherung für die Wohnung in Barcelona beläuft sich auf unter 200€.

Unser Tipp: Viele Versicherungsmakler in Spanien sprechen mehrere Sprachen. Suchen Sie nach einem, der Ihre Muttersprache spricht. Im Bedarfsfall können Sie auch gerne uns fragen.

3. Nebenkosten

Wenn Ihre Wohnung in Barcelona leer steht, werden sich Ihre Kosten in Grenzen halten:

+/- 15€ / Monat für Wasser

+/- 20€ / Monat für Strom

+/- 6€ / Monat für Gas

Insgesamt werden sich die Nebenkosten auf 41 € / Monat belaufen, wenn Ihre Wohnung in Barcelona nicht vermietet ist.

Wenn Ihre Wohnung in Barcelona vermietet ist, können sich die Nebenkosten auf bis zu 150€ / Monat erhöhen.

Unser Tipp: Wenn Ihr Gaszähler wieder geöffnet werden muss, müssen Sie einen Fachmann holen, um Ihnen zu bescheinigen, dass Ihre Anlage in Ordnung ist. Rechnen Sie dafür mit 150€.

4. Kommunale Bürgersteuer

Diese Abgabe hängt von der von Ihnen gekauften Immobilie ab:

Gibt es in dem Gebäude einen Aufzug?
Ist die Immobilie neu? Ist mehr oder weniger Instandhaltung nötig?
Stehen viele Immobilien leer?
Haben Sie einen Swimmingpool?
Wie oft wird die Immobilie gereinigt?

Rechnen Sie für Ihre Wohnung in Barcelona mit 50€ bis 100€ pro Monat.

Unser Tipp: Fragen Sie nach den Unterlagen der letzten Versammlung, bevor Sie die Immobilie kaufen. Normalerweise erledigt Ihr Anwalt das für Sie. Somit bekommen Sie eine viel bessere Vorstellung über diese Kosten und die Kosten, die in der Vergangenheit für die Immobilie aufgewendet wurden und in der Zukunft nötig sind.

5. Grundpfandrechte auf Ihre Immobilie

Haben Sie einen eigenen privaten Garten?
Haben Sie Ihren eigenen privaten Pool?
Muss gestrichen werden?
Haben Sie eine Hypothek? Sehen Sie sich unseren englischsprachigen Artikel darüber an, um zu klären, wie hoch Ihre monatliche Hypothekenrate ausfällt: What is the cost of your Spanish Mortgage? Your ultimate Mortgage calculator

Insgesamt: 0,7% pro Jahr:

0,1% Lokale Steuern,
0,02% Nationale Steuern (nicht vermietet),
0,05% Versicherung,
0,1% Nebenkosten (leerstehend),
0,3% Kommunale Bürgersteuer,
0,1% Grundpfandrechte

Möchten Sie bezüglich der Anschaffungskosten einer spanischen Immobilie sichergehen? Lesen Sie sich die Nachrichten zu diesen Thema durch.

Alle diese Informationen kommen von zuverlässigen Quellen. Wir raten Ihnen, diese mit Ihrem Finanz- und Rechtsberater durchzugehen, damit Sie alle Kosten berücksichtigen und auf Ihre Situation anpassen können.