¿Que son los impuestos implicados en la compraventa y tenencia de bienes inmuebles en España?

La compraventa de bienes inmuebles en España, así como su tenencia, generan la obligación de pagar diferentes impuestos, también para los no residentes en España. La presente publicación la dedicaremos a explicar de manera simplificada cuáles son dichos impuestos, para el caso concreto de compradores o vendedores no residentes fiscales en nuestro país, ya sean estos personas físicas o jurídicas.

Para obtener más información sobre no residentes fiscales, lee nuestros articulos:

• No residentes en España: ¿Porqué deben pagar impuestos en países otros que el de su residencia fiscal? Parte II
• La residencia fiscal en España: ¿Qué es y por qué necesita saberlo? Parte I

¿Qué impuestos pagaré al comprar?

La compra de un inmueble en España puede estar gravada bien por IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido), bien por ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), que en ambos casos deberá satisfacer el comprador. La aplicación de uno u otro impuesto puede depender de muchos factores; entre otros, de la condición del vendedor, y también de la del comprador. Una compra que no sea básica como las que a continuación expondremos requerirá siempre de un estudio pormenorizado de dichas condiciones, pero, de manera general, podríamos resumir las operaciones y reglas básicas como sigue:

• La compraventa entre particulares devengará ITP. El ITP es un impuesto cedido a las Comunidades Autónomas, por lo que su tipo varía en cada una de ellas; en Barcelona, por ejemplo, es del 10% si el valor de compra no supera el millón de Euros. Se paga a la Administración Autónoma, a través de una liquidación que debe presentarse en el mes siguiente a la fecha de la escritura pública.
• La compraventa de un inmueble nuevo realizada a un promotor devengará IVA, sea quien sea el comprador, al 10% si se trata de una vivienda o al 21% si se trata de un local. En este caso, se satisface al vendedor en el momento de la firma de la escritura.
• Finalmente, la compraventa entre empresarios (empresas o personas físicas) puede devengar IVA o ITP, dependiendo de múltiples factores que, como decíamos, es preciso analizar en cada caso.

¿Y cuando ya tenga el inmueble, qué impuestos deberé pagar?

Existen dos tipos de impuestos que pueden tener que satisfacerse por la mera tenencia del inmueble si no se arrienda, según el tenedor sea persona física o jurídica:

• Uno es el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), tributo de carácter local que se calcula en función del valor catastral del inmueble. Se satisface anual o trimestralmente al Ayuntamiento de la localidad donde esté situado, sea quien sea el tenedor. Es recomendable y habitual realizar la domiciliación del impuesto, para evitar olvidos y trámites.
• El segundo, que solo pagan las personas físicas, es el Impuesto sobre la Renta de No Residentes. Se calcula sobre el 2% del valor catastral del inmueble (1,1% en determinadas condiciones), y se le aplica el tipo general vigente para los no residentes, que en la actualidad es del 19% para los residentes comunitarios y del 24% para el resto. Debe ser satisfecho anualmente.

Las personas jurídicas que residan en un país calificado como paraíso fiscal, sin embargo, también deberán satisfacer un tipo especial de Impuesto sobre No Residentes, consistente en un 3% anual del valor catastral del inmueble.

Finalmente, señalar que en Cataluña se aprobó un impuesto adicional para las personas jurídicas que detengan inmuebles no afectos a ninguna actividad, pero fue objeto de recurso sin que de momento se haya resuelto.

Si el inmueble es objeto de arrendamiento, en cambio, tanto las personas jurídicas como las físicas deberán satisfacer, además del IBI, el Impuesto sobre la Renta de No Residentes, calculado de la siguiente forma:

• Residente comunitario: 19% sobre el rendimiento neto obtenido (alquiler percibido menos gastos deducibles según Ley, que son en general todos los inherentes al inmueble, intereses incluidos si hay hipoteca, y amortización).
• Residente no comunitario: 24% sobre el alquiler bruto (esto es, sin deducciónde gastos).

Generalmente, el impuesto se satisfará en este caso trimestralmente.

Finalmente, ¿cuándo venda?

De nuevo se devengan dos impuestos en el momento de la venta, ya se realice ésta por una persona física no residente o una jurídica:

• La llamada “Plusvalía Municipal”, tributo de nuevo de carácter local que grava en este caso el incremento de valor del suelo por el transcurso de los años. Debe liquidarse por el vendedor en el Ayuntamiento correspondiente en el plazo de un mes desde la celebración de la operación.

Cabe señalar respecto de este impuesto que existe gran polémica en España en cuanto a la manera de calcularlo por los Ayuntamientos, tanto por no existir en ocasiones aumento real del valor del terreno debido a la crisis, como por no ser adecuada la fórmula empleada. Cuando el importe es elevado, es muy conveniente acudir a un profesional para que valore la conveniencia de interponer un recurso ante los Tribunales.

• Y, de nuevo, el Impuesto sobre la Renta de No Residentes: se calcula sobre la ganancia obtenida en la venta (valor de venta menos valor de adquisición), que se grava en este caso al tipo del 19%, sea el vendedor comunitario o no.

Señalar que el comprador, cuando compra un inmueble a un no residente, está obligado a retenerle un 3% del precio de la venta e ingresarlo a la administración en el plazo de un mes desde la misma.

El vendedor restará el importe así retenido en el resultado de su declaración por el Impuesto de No Residentes, que deberá presentar en los 3 meses siguientes a ese mes, pudiendo solicitar la devolución que hubiera, en su caso, a su favor.

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