¿Que son los impuestos implicados en la compraventa y tenencia de bienes inmuebles en España?

La compraventa de bienes inmuebles en España, así como su tenencia, generan la obligación de pagar diferentes impuestos, también para los no residentes en España. La presente publicación la dedicaremos a explicar de manera simplificada cuáles son dichos impuestos, para el caso concreto de compradores o vendedores no residentes fiscales en nuestro país, ya sean estos personas físicas o jurídicas.

Para obtener más información sobre no residentes fiscales, lee nuestros articulos:

• No residentes en España: ¿Porqué deben pagar impuestos en países otros que el de su residencia fiscal? Parte II
• La residencia fiscal en España: ¿Qué es y por qué necesita saberlo? Parte I

¿Qué impuestos pagaré al comprar?

La compra de un inmueble en España puede estar gravada bien por IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido), bien por ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), que en ambos casos deberá satisfacer el comprador. La aplicación de uno u otro impuesto puede depender de muchos factores; entre otros, de la condición del vendedor, y también de la del comprador. Una compra que no sea básica como las que a continuación expondremos requerirá siempre de un estudio pormenorizado de dichas condiciones, pero, de manera general, podríamos resumir las operaciones y reglas básicas como sigue:

• La compraventa entre particulares devengará ITP. El ITP es un impuesto cedido a las Comunidades Autónomas, por lo que su tipo varía en cada una de ellas; en Barcelona, por ejemplo, es del 10% si el valor de compra no supera el millón de Euros. Se paga a la Administración Autónoma, a través de una liquidación que debe presentarse en el mes siguiente a la fecha de la escritura pública.
• La compraventa de un inmueble nuevo realizada a un promotor devengará IVA, sea quien sea el comprador, al 10% si se trata de una vivienda o al 21% si se trata de un local. En este caso, se satisface al vendedor en el momento de la firma de la escritura.
• Finalmente, la compraventa entre empresarios (empresas o personas físicas) puede devengar IVA o ITP, dependiendo de múltiples factores que, como decíamos, es preciso analizar en cada caso.

¿Y cuando ya tenga el inmueble, qué impuestos deberé pagar?

Existen dos tipos de impuestos que pueden tener que satisfacerse por la mera tenencia del inmueble si no se arrienda, según el tenedor sea persona física o jurídica:

• Uno es el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), tributo de carácter local que se calcula en función del valor catastral del inmueble. Se satisface anual o trimestralmente al Ayuntamiento de la localidad donde esté situado, sea quien sea el tenedor. Es recomendable y habitual realizar la domiciliación del impuesto, para evitar olvidos y trámites.
• El segundo, que solo pagan las personas físicas, es el Impuesto sobre la Renta de No Residentes. Se calcula sobre el 2% del valor catastral del inmueble (1,1% en determinadas condiciones), y se le aplica el tipo general vigente para los no residentes, que en la actualidad es del 19% para los residentes comunitarios y del 24% para el resto. Debe ser satisfecho anualmente.

Las personas jurídicas que residan en un país calificado como paraíso fiscal, sin embargo, también deberán satisfacer un tipo especial de Impuesto sobre No Residentes, consistente en un 3% anual del valor catastral del inmueble.

Finalmente, señalar que en Cataluña se aprobó un impuesto adicional para las personas jurídicas que detengan inmuebles no afectos a ninguna actividad, pero fue objeto de recurso sin que de momento se haya resuelto.

Si el inmueble es objeto de arrendamiento, en cambio, tanto las personas jurídicas como las físicas deberán satisfacer, además del IBI, el Impuesto sobre la Renta de No Residentes, calculado de la siguiente forma:

• Residente comunitario: 19% sobre el rendimiento neto obtenido (alquiler percibido menos gastos deducibles según Ley, que son en general todos los inherentes al inmueble, intereses incluidos si hay hipoteca, y amortización).
• Residente no comunitario: 24% sobre el alquiler bruto (esto es, sin deducciónde gastos).

Generalmente, el impuesto se satisfará en este caso trimestralmente.

Finalmente, ¿cuándo venda?

De nuevo se devengan dos impuestos en el momento de la venta, ya se realice ésta por una persona física no residente o una jurídica:

• La llamada “Plusvalía Municipal”, tributo de nuevo de carácter local que grava en este caso el incremento de valor del suelo por el transcurso de los años. Debe liquidarse por el vendedor en el Ayuntamiento correspondiente en el plazo de un mes desde la celebración de la operación.

Cabe señalar respecto de este impuesto que existe gran polémica en España en cuanto a la manera de calcularlo por los Ayuntamientos, tanto por no existir en ocasiones aumento real del valor del terreno debido a la crisis, como por no ser adecuada la fórmula empleada. Cuando el importe es elevado, es muy conveniente acudir a un profesional para que valore la conveniencia de interponer un recurso ante los Tribunales.

• Y, de nuevo, el Impuesto sobre la Renta de No Residentes: se calcula sobre la ganancia obtenida en la venta (valor de venta menos valor de adquisición), que se grava en este caso al tipo del 19%, sea el vendedor comunitario o no.

Señalar que el comprador, cuando compra un inmueble a un no residente, está obligado a retenerle un 3% del precio de la venta e ingresarlo a la administración en el plazo de un mes desde la misma.

El vendedor restará el importe así retenido en el resultado de su declaración por el Impuesto de No Residentes, que deberá presentar en los 3 meses siguientes a ese mes, pudiendo solicitar la devolución que hubiera, en su caso, a su favor.

Este artículo ha sido escrito por una de nuestras socias independientes en España, Maite, que es una de nuestras socias fiscales en Catalunya. Revise su perfil en nuestra sección de equipo.

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¿Cuál es el coste real de tener una propiedad española como no residente?

Felicidades por su compra, ahora vamos a revisar los costes anuales por tener su propiedad.

Tendrá los que se dividen en cinco grupos diferentes: Impuestos, Seguros, Servicios Públicos (Electricidad, Agua, Gas, Televisión, Internet, Teléfono) y eventualmente Cargos de la vivienda y Comunitarios.

Echemos un vistazo a un ejemplo concreto: un apartamento de dos dormitorios en Barcelona de 100 m2 con un precio de mercado a mediados de 2017 de 440.000 € y un valor “Catastral” de 60.000 €. Asumimos un valor de alquiler de 19.200 €.

A. Impuestos:

1. Impuesto local: IBI, “Impuesto sobre Bienes Inmuebles”

¿Qué es? Un impuesto local sobre cualquier propiedad española.

¿Quién tiene que pagar por ello? Cualquier propietario de una propiedad española, local o extranjero.

¿Cómo lo sabe? Usted recibirá una carta después de junio de cualquier año, pero algunas autoridades locales no la envían. Igualmente usted debe este impuesto

¿Quién es el beneficiario? El impuesto se paga a su ayuntamiento local. Son infraestructuras, recogida de residuos, …

Si paga demasiado tarde, tendrá que pagar una multa.

¿Dónde puedo pagarlo? En su ayuntamiento local, algunos de ellos están disponibles en línea.

Nuestro consejo: Algunos de ellos permiten la domiciliación de pago: muy fácil, se tomará la cantidad de su cuenta cada año. Una muy buena solución si usted vive en el extranjero. Asegúrese de que el saldo de su cuenta sea suficiente: algunos bancos se niegan a pagar o le cobrarán un alto interés si la cuenta está en negativo.

¿Cómo se calcula el impuesto? El IBI se basa en el “Valor Catastral“. El “Valor Cadastral” puede ser ajustado legalmente si es necesario por cualquier Ayuntamiento.

Nuestro consejo: al trabajar con un abogado, se asegurará de que el anterior propietario ha pagado el IBI, si no es el caso, ¡usted tendrá que pagar por él!

¿Qué pasa si su propiedad está vacía? Igualmente tiene que pagar el impuesto

Nuestro consejo: Después de comprar una propiedad, regístrela en el Ayuntamiento dentro de dos próximos meses. Lleve consigo todos los documentos oficiales. La mayoría de las veces su abogado lo puede hacer por usted.

Si lo olvidó, su ayuntamiento local podría recuperar las cantidades debidas por los últimos 5 años + penalidades … ¡Así que ahora ya lo sabe!

El IBI del apartamento en Barcelona es inferior al 0,6% del valor “Catastral”: 360 €

2. Impuesto estatal: Usted lo está alquilando. No lo alquilas … Modelo – Form 210

A. Usted está alquilando su apartamento => Se tiene que rellenar trimestralmente, antes del 15 del mes posterior al final del trimestre.

El impuesto estatal para el apartamento en Barcelona es del 19% del “Valor del alquiler”: es decir, 3648 € sobre una base anual y 912 € trimestralmente.

Nuestro consejo: hay posibilidades para reducir esta cantidad, consulte con (y) nuestro abogado.

B. El apartamento no está alquilado => Se debe rellenar anualmente

El impuesto estatal para el apartamento en Barcelona es inferior al 0,2% del valor “Catastral”: es decir, 120 €

Nuestro consejo: Preste atención, si usted compró la propiedad con otra persona (cónyuge, hijos, …), ¡todo el mundo tiene que hacer una llenado de los impuestos!

Nuestro consejo: Aproveche nuestra red y deje que le rellenemos el documento por alguien en España.

B. Seguros

El seguro debe ser de alrededor del 0,05% del precio de su propiedad.

El seguro para el apartamento en Barcelona es menos de 200 €.

Nuestro consejo: Muchos agentes de seguros en España hablan lenguas extranjeras, por lo que es posible encontrar uno que habla su lengua materna. Pregúntenos si es necesario.

C. Utilidades

Si su apartamento en Barcelona está vacío, tendrá algunos cargos sólo por tener cuentas abiertas y en ejecución:

+/- 15 € / mes por agua

+/- 20 € / mes para electricidad

+/- 6 € / mes para gas

Un total de 41 € / mes si su apartamento en Barcelona no se alquila.

Si su apartamento en Barcelona se alquila, los cargos pueden aumentar hasta 150 € / mes.

Nuestro consejo: Si su medidor de gas necesita ser reabierto, usted tendrá que obtener un técnico para certificar que las instalaciones están bien. Cuente alrededor de 150 € por esto.

D. Cargos Comunitarios

Este cargo depende de la propiedad que haya comprado:

• ¿Hay ascensor en el edificio?
• ¿Es la propiedad nueva? ¿Necesita más o menos mantenimiento?
• ¿Hay muchas propiedades vacías?
• ¿Tiene una piscina?
• ¿Con qué frecuencia se limpia la propiedad?

Para su apartamento en Barcelona cuente entre 50 € y 100 € por mes.

Nuestro consejo: Solicite los últimos documentos de la Asamblea antes de comprarlo. Su abogado hará esto en general. Usted obtendrá una imagen mucho mejor sobre esos costos y sobre los costes que se hicieron en la propiedad en el pasado o que se harán en el futuro.

E. Cargos de su propiedad

• ¿Tienes un jardín privado?
• ¿Tiene su propia piscina privada?
• ¿Necesita trabajo de pintura?

En resumen: 0.7% al año:

• 0.1% Impuesto Local,
• 0.02% Impuesto estatal (no está alquilado),
• 0.05% Seguros,
• 0.1% Utilidades (no está alquilado),
• 0.3% Cargos Comunitarios,
• 0.1% Cargos de la vivienda

¿Quieres estar seguro del coste de comprar una propiedad en España? Revise las noticias que escribimos sobre esto.

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Este infográfico podría ayudarle antes de comprar su nueva propiedad en España.

Don’t try to do it alone, you think you will save money, but you will WASTE money

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