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Last Updated on 02/04/2023 by Aime

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Le nouveau “Phoenix”: La construction de logements renait avec force en Espagne

Pendant des années, nous avons connu un véritable naufrage dans le secteur, où les grandes entreprises se sont effondrées, comme Parquesol, Martinsa-Fadesa ou Reyal Urbis, qui ont fait l’objet des plus grandes procédures collectives du pays, ainsi que d’innombrables autres entreprises. Sans aller plus loin, Reyal Urbis, il y a quelques jours, est entré en liquidation.

Un grand problème qui se pose dans ces cas, est quelle sorte de soins ont pu être mis en œuvre dans les constructions, dont la plupart sont à moitié terminées, et donc invendables, et donc n’ont pas été en mesure de générer des revenus qui pourraient permettre leur réalisation ou leur conservation correcte. Il est très probable qu’une grande partie de ces constructions inachevées soient démolies, si leur restauration n’est pas économiquement rentable. En outre, une grande partie de ces bâtiments ne sont pas situés aux endroits appropriés.

Des développeurs plus prudents

Mais en attendant, cette situation a créé une forte demande de logements, et maintenant les promoteurs immobiliers émergent pour satisfaire cette demande; les développeurs qui ont appris des erreurs antérieures, comme s’appuyer excessivement sur le financement externe (bien qu’il soit vrai que nous ne pouvons pas comparer le coût de l’argent de nos jours avec celui qu’on payait au cours de la décennie précédente), ou ne pas étudier, en profondeur et à long terme, l’intensité, l’emplacement et le type de demande, pour y adapter les constructions à entreprendre. Le temps de construire n’importe quoi n’importe où, et de voir ensuite à qui il peux vendre, est révolu.

De nouveaux acteurs

Il convient également de signaler que, outre les entreprises qui ont survécu ou ont été remises à flot, des nouveaux promoteurs apparaissent sur le marché, qui sont de véritables « bastions » du secteur, tels que Neinor, Aelca, Aedas, Vía Célere ou Kronos, disposés à s’impliquer à la construction de logements ; et derrière eux, nous trouvons de grands fonds d’investissement étrangers, qui fournissent leur propre financement. Le temps des promotions avec un financement presque totalement externe, qui vacillent dès que la vente se retarde de quelques mois est passé.

Le marché potentiel actuel exige des logements bien aménagées à un prix raisonnable, même hors plan. Pour ce faire, les promoteurs ont le défi, non seulement de faire bien leur métier, mais aussi de réduire les coûts, d’industrialiser l’activité et – nous espérons – de comprendre cette activité avec la prudence des hommes d’affaires sérieux, en abandonnant le concept traditionnel de « business d’enrichissement rapide », et éviter les excès et les corruptions du passé. Une législation appropriée devrait contribuer à cela.

L’accès au logement devrait être facilité pour les jeunes qui, même si beaucoup d’entre eux ont des revenus modérés, arrivent maintenant dans le marché.
C’est un défi de longue date et, à cette fin, les nouveaux investisseurs, fortement soutenus, investissent des milliards d’euros sur des terrains situés dans des zones stratégiquement bien étudiées qui, même maintenant, ne sont pas trop chères. Et tout cela est aussi aidé par le coût de main-d’œuvre encore faible, après les difficultés connues par le secteur. Ces difficultés subies permettent aussi à des gérants expérimentés, conscients des erreurs précédentes, de rejoindre le secteur.

Un marché dynamique: 40.000 nouveaux logements

Le projet dont nous parlons est considérable : les entrepreneurs parlent d’un total de plus de 40.000 logements au cours des trois prochaines années, ce qui semble insuffisant, car les organisations d’employeurs estiment qu’il y a un manque en Espagne de 150 000 logements. Et n’oublions pas que la construction est l’un des secteurs qui génère un grand nombre d’emplois d’une qualification basse. Cet emploi, à son tour, génère un pouvoir d’achat pour l’acquisition de logements, ce qui augmente la demande.

De nouveaux financements?

Pour atteindre cet objectif, les banques doivent répondre de manière adéquate, pour soutenir les acheteurs dans ce défi, car elles sont un peu brouillées aujourd’hui, en grande partie à cause de certaines performances déloyales avec leur clientèle. Selon la Banque Centrale d’Espagne, le sauvetage non officiel a coûté au trésor public plus de 60.000 millions d’euros, ce qui a été largement provoqué par le non-paiement d’hypothèques impayables appliquées sur des appartements surévalués. Il est temps pour la banque de passer au-delà des fautes et de travailler tous ensemble, surtout les promoteurs et les financiers, pour atteindre un monde plus habitable -ce qui peut sembler redondant, lorsqu’on parle de logements-, où il serait souhaitable d’éviter, en raison de son importance, de traiter les logements comme un instrument de spéculation.

L’achat et la vente de logements a déjà augmenté de 16,8% en Juillet, par rapport au même mois de l’année précédente 2016, selon l’Institut National des Statistiques (INE). Nous sommes donc face à la résurgence – comme l’oiseau Phoenix – du secteur qui apporte le plus de performances: activité, financement, emploi, et la participation des citoyens satisfaits d’avoir un foyer. Nous serons attentifs à ces mouvements, qui peuvent signifier d’importantes opportunités d’investissement.