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Last Updated on 12/03/2023 by STEPHANE
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Quels sont les impôts liés à l’achat, la détention et la vente de biens immobiliers en Espagne?
L’achat et la vente de biens immobiliers en Espagne génèrent l’obligation de payer différentes taxes, même pour les non-résidents en Espagne. Cette publication sera consacrée à expliquer de façon simplifiée quelles sont ces taxes, pour le cas spécifique des acheteurs ou des vendeurs non-résidents dans notre pays, qu’il s’agisse de personnes physiques ou morales.
Dans nos articles précédents, nous avons étudié plus en détail la notion de résidence et de non-résidence, relisez nos deux articles ici si vous le souhaitez:
Quelles taxes vais-je payer quand j’achète?
L’achat d’une propriété en Espagne peut être taxé soit par la TVA (taxe sur la valeur ajoutée) ou par l’ITP (impôt sur les transmissions patrimoniales), qui dans les deux cas doit être payé par l’acheteur. L’application de l’une ou l’autre taxe peut dépendre de nombreux facteurs; entre autres, la condition du vendeur, ainsi que celle de l’acheteur. Pour un achat d’une seconde résidence, comme ceux qui seront expliqués ci-dessous, aura besoin toujours d’une étude détaillée de ces conditions, mais, en général, nous pourrions résumer les opérations et les règles de base comme suit:
- L’achat entre particuliers est taxé par l’ITP. Celui-ci est un impôt cédé aux communautés autonomes, de sorte que son type varie dans chacune d’elles; à Barcelone, par exemple, il est du 10% si la valeur d’achat ne dépasse pas le million d’euros. Il est payé à l’administration autonome à travers le système d’autoliquidation dans un délai d’un mois à compter de la date de formalisation de l’écriture publique.
- L’achat d’un bien immobilier neuf à un promoteur est taxé par la TVA, quel que soit l’acheteur, à 10% s’il s’agit d’un logement neuf ou 21% s’il s’agit d’un local. Dans ce cas, il est payé au vendeur au moment de la signature de l’acte publique.
- Finalement, l’achat entre entrepreneurs (qu’ils soient des entreprises ou personnes physiques) peut être taxé par la TVA ou l’ITP, en fonction de différents facteurs que, comme nous disions, il est nécessaire d’analyser dans chaque cas.
Et quand j’ai déjà la propriété, quelles taxes devrais-je payer?
Il y a deux types de taxes qui doivent être payées par la simple possession du bien immeuble s’il n’est pas loué, selon que le titulaire soit une personne physique ou morale:
- L’un est l’IBI (impôt sur les biens immobiliers), une taxe locale qui est calculée en fonction de la valeur cadastrale de l’immeuble. Il est satisfait chaque année ou chaque trimestre au conseil municipal de la ville où il est situé, quel que soit le titulaire. Il est conseillé et habituel d’effectuer la domiciliation de l’impôt, pour éviter les oublis et les formalités.
- Le deuxième, que seuls les particuliers paient, est l’impôt sur le revenu des non-résidents. Il est calculé sur 2% de la valeur cadastrale de la propriété (1,1% sous certaines conditions), et le taux général appliqué pour les non-résidents est actuellement du 19% pour les résidents de la communauté et du 24% pour les autres. Il doit être payé annuellement.
Toutefois, les personnes morales résidant dans un pays qualifié de paradis fiscal doivent également satisfaire un type spécial d’impôt des non-résidents, consistant en une valeur annuelle du 3% de la valeur cadastrale de la propriété.
Enfin, il convient de signaler qu’en Catalogne, une taxe supplémentaire a été approuvée pour les personnes morales qui possèdent des biens immobiliers non affectés à une activité économique. Si bien elle avait fait l’objet d’un recours sans que cela ait été résolu pour l’instant.
D’un autre côté, si le bien est loué, autant les personnes physiques et morales doivent payer, en plus de l’IBI, l’impôt sur le revenu des non-résidents, calculé comme suit:
- Résident communautaire: 19% du rendement net obtenu (loyer reçu moins les frais déductibles selon la loi, qui sont en général tous ceux inhérents à la propriété, intérêts inclus, s’il y a une hypothèque, et amortissement).
- Non résident de l’UE: 24% sur le loyer brut (c’est-à-dire sans déduction de frais).
Généralement, l’impôt sera payé dans ce cas trimestriellement.
Finalement, quand je vends?
Encore une fois, deux taxes doivent être payées au moment de la vente, que ce soit par une personne physique non-résidente ou une personne morale:
- L’impôt municipal de Plus-value qui, dans ce cas, taxe l’augmentation de la valeur du sol au cours des années. Il doit être réglé par le vendeur à la Mairie correspondante dans un délai d’un mois à compter de la conclusion de l’opération.
Il convient de noter en relation à cette taxe qu’il existe une grande polémique en Espagne en ce qui concerne son calcul par les municipalités, autant parce qu’il n’y a pas eu d’augmentation réelle de la valeur du sol à cause de la crise économique comme parce que la formule utilisée est inadéquate. Lorsque le montant est élevé, il est très convenable de demander le conseil d’un professionnel pour évaluer l’introduction d’un recours devant les tribunaux.
- Et, à nouveau, l’impôt sur le revenu des non-résidents: il est calculé sur le bénéfice obtenu par la vente (valeur de vente moins valeur d’acquisition), qui est imposé dans ce cas au taux du 19%, qu’il soit le vendeur appartenant à la communauté européenne ou non.
Notez que, lors de l’achat d’une propriété à un non-résident, l’acheteur est tenu de retenir un 3% du prix de vente et de le transférer à l’administration dans un délai d’un mois.
Le vendeur soustraira le montant ainsi retenu du résultat de sa déclaration de l’impôt des non-résidents, qui doit être présentée dans les 3 mois suivants, pouvant demander le remboursement qu’il y aurait, le cas échéant, en sa faveur.
Cet article est rédigé par un de nos partenaires indépendants en Espagne, Maite, qui est notre partenaire fiscal sur la région de Catalogne. Voyez son profil sur notre page Notre équipe. Oui vous avez bien vu, elle parle aussi le Français.
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Maite
