La limitation du prix de location sur les logements en Catalogne

Dans la dernière réforme de la Loi sur les baux d’immeubles, en Mai 2019, dans sa deuxième disposition additionnelle, en ce qui concerne l’indice des prix de location, il est indiqué que les Communautés Autonomes pourraient définir leur propre indice de référence de manière spécifique et adaptée à leurs besoins sur le territoire, pour l’exercice de leurs pouvoirs et pour l’élaboration de leurs propres politiques et programmes de logement social.

La Generalitat de Catalogne a approuvé un Arrêt (Décret-loi) n°9/2019 du 21 mai, publié par le DOGC le 23/05/2019, prévoyant des mesures urgentes relatives à la limitation des prix des baux dans les contrats de location, afin de limiter le prix des loyers.

Comment cela se passe en pratique?

Tout d’abord, avant qu’une limitation des prix de location des loyers puisse être établie, les zones «à marché tendu» (c’est-à-dire, les municipalités ou les zones de municipalités où l’offre risque de ne pas avoir suffisamment de logements locatifs abordables) sont à établir ; pour cela, divers aspects doivent être indiqués:

• tels que si la croissance du prix de la location et son coût dans le budget familial sont nettement supérieurs à la moyenne en Catalogne;
• s’il existe une disproportion entre l’augmentation de la population et le nombre de logements locatifs disponibles ou
• si le coût de la location dépasse le niveau de l’indice des prix de la zone concernée.

Une fois la zone de «marché tendu» est défini, le loyer des contrats de location de logements ne peut dépasser de 10% l’indice de référence des prix de location. Une augmentation supplémentaire de 5% peut être autorisée en raison des caractéristiques particulières de la maison (vues, zones communes équipées d’un jardin, d’une piscine, etc.).

Nouvelle construction?

De même, les maisons nouvellement construites et entièrement réhabilitées peuvent être louées 20% sur le prix établit par l’indice de référence, mais seulement pendant cinq ans après l’achèvement des travaux.

La révision des loyers de ces contrats ne peut être effectuée que si elle a été expressément convenue et en référence à la variation annuelle de l’indice de garantie de compétitivité.

La Sagrada Familia, une des beauté de Barcelone

Déjà loué?

Dans les logements déjà loués et lorsque le loyer est supérieur au prix fixé par l’indice de référence à appliquer, le dernier loyer du contrat précédent peut être défini comme loyer initial d’un nouveau contrat (en produisant, comme preuve, le montant du dernier reçu).

Si le bailleur perçoit des loyers dépassant les limites fixées, le locataire aura le droit de récupérer la différence entre la limite légale et le loyer qu’il a payé, avec intérêts. Les tribunaux peuvent l’exiger, mais le ministère de la Justice encouragera la médiation et d’autres systèmes alternatifs de résolution des conflits.

En tant que régime transitoire, il est établi que les contrats de location conclus avant l’entrée en vigueur du décret continueront d’être régis par la législation antérieure. En cas de renouvellement impliquant une prolongation de la durée ou une modification du loyer, les dispositions du présent règlement sont appliquées une fois la déclaration de la zone dans laquelle la maison est établie.

Ce décret législatif est entré en vigueur le lendemain de sa publication, soit le 24 mai 2019.

Lumière naturelles du matin dans l’oeuvre de Gaudi: la Sagrada Familia

Différents secteurs se sont déjà opposés à cette réglementation, professionnels de l’immobilier, propriétaires et organisations sociales (Sindicat de Llogaters, Association de locataires, etc.) et r le rejettent pour différentes raisons, mais conviennent que cela ne résoudra pas le problème des prix de location, dans la mesure où il est probable que les prix augmenteront en raison d’une réduction de l’offre et que, par conséquent, les objectifs de limitation des prix de location ne seront pas atteintes.

Les différents secteurs coïncident toutefois avec le fait que l’une des mesures visant à contenir les loyers devrait être d’augmenter l’offre de logements sociaux loués par l’administration.

Cet article est rédigé par un de nos partenaires indépendant en Espagne, Juan. Il est un de nos partenaires juridique en Catalogne. Voyez plus d’information sur son profil ici .

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Juan

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Bénificiant du meilleur du climat méditéranéen, Alicante est la ville préférée pour les investisseurs étrangers cherchant à acheter une propriété en Espagne.

Sa proximité de la mer, le nombre important de parcs d’attractions et le fait que les prix sont inférieurs à beaucoup d’autres provinces espagnoles font de cette ville un lieu exceptionnel pour ceux qui souhaitent acheter une propriété en Espagne.

D’où est ce que les acheteurs proviennent?

Selon Manuel de Elías de Housealicante:

“les acheteurs proviennent d’Angleterre, de France, d’Allemagne et de Suède. Nous notons aussi une progressions de la présence des belges.”

Parmis les pays acheteurs, les Britanniques représentent 30% du marché. La plupart d’entre eux sont pensionnés et cherchent le soleil et une vie tranquille proche de la mer. Certains d’entre eux s’établissent à Alicante pour leur résidence principale, alors que d’autre préfèrent garder leur résidence principale en Angleterre mais passent de longues saisons dans la ville et profitent du climat.

Le fait que cela soit les anglais qui achètent le plus de biens pourrait changer prochainement: “Nous devons toujours voir comment évolue la situation après le Brexit et lorsque la sortie du Royaume Uni de l’Union Européenne sera actée” pointe Manuel de Elías.

Quels sont les quartiers agréables de la ville?

Le prix par m2 avoisine les 1.600€ à Alicante soit beaucoup moins cher qu’à Barcelone ou à Madrid. Bien que la ville ne soit pas aussi grande que ces deux villes ou que Malaga, elle n’a que 300.000 habitants, la ville a différents quartiers qui satisferont sûrement vos souhaits.

Graphe comparant les prix à Alicante et en Espagne

Si vous recherchez un quartier calme, proche de la mer, La Albufereta, est une très bonne option. On y a des vues fantastiques sur la Méditerranée et il y règne une atmosphère de port de pêche. Le centre est à 5 minutes à pied.

Pour ceux qui veulent la plage juste à côté de chez eux, Casco Antiguo-Santa Cruz sera leur choix. Ce quartier calme offre une multitude de restaurants où vous pourrez déguster la cuisine espagnole et si par contre vous préférez cuisinez chez vous, vous y trouverez aussi de nombres magasins d’alimentation avec des produits frais.

Le Quartier de San Juan Playa est un quartier qui conviendra parfaitement à ceux qui souhaitent être plus éloignés de l’animation du centre. Au cours de ces dernières années, il s’est développé et maintenant nous pouvons y retrouver des infrastructures telles que supermarchés, hôpitaux et autres boutiques. Le centre est facilement accessible par transports en commun ou à vélo.

Si vous recherchez un quartier résidentiel et calme, le quartier El Pau 1 est la meilleure option. Il s’est fortement développé récemment et a toutes les boutiques et infrastructures que vous pourriez souhaiter.

Enfin, la Diputación-Ensanche est un endroit parfait pour ceux qui recherchent des appartements modernes, pas trop loin des magasins et de la plage, des restaurants et autres facilités.

Comment arriver jusqu’à Alicante?

La capitale de La Costa Blanca est accessible par avion, train ou bateau. L’aéroport est le 6ième plus grand aéroport d’Espagne et est connecté avec toutes les villes d’Espagne et de nombreuses villes d’Europe. Le train a grande vitesse, TGV ou AVE en espagnol, y est aussi présent et relie Alicante avec de nombreuses villes tel que Madrid, Barcelone ou Valence. Alicante peut aussi être rejointe par bateau. Elle a des connections Ferry avec les Iles Baléares et la plupart des grands ports d’Afrique du Nord ou du Sud de l’Europe.

Regardez notre infographique en anglais sur les différentes idées de citytrip dans les villes Espagnoles. Suivez notre conseil: avant d’acheter votre seconde résidence, passez quelques vacances sur place et prenez votre temps.

Si vous souhaitez acheter une seconde résidence, n’hésitez pas à lire notre article sur les + de 10 raisons pour lesquelles il est intéressant d’acheter de l’immobilier en Espagne, l’article est rédigé en anglais mais bénéficie d’une traduction automatique (cliquez sur le drapeau français en haut de l’article).

Souhaitez vous vérifiez les statistique météorologiques annuelles d’Alicante (ou de n’importe quelle ville espagnole) avant d’acheter? Vérifiez celle-ci sur nos infographies.

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Stéphane

Senior analyste et stratégiste d’HTBIS

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Voici notre analyse détaillée sur l’Espagne, les différentes “Costas” et les îles ainsi que les différentes villes.

A. l’analyse nationale: l’Espagne

Au cours de l’année écoulée jusqu’à Septembre 2016, les étrangers ont achetés 17.4% des biens immobiliers échangés d’après le ministère de l’intérieur.

Ceci est un demi pourcent de plus qu’il y a un an. Les étrangers ont acheté 77 451 propriétés contre 67 436 un an plus tôt, soit une hausse de 14,9%. Sur la même période, le nombre de transactions en Espagne a monté de 398 631 à 443 997 soit une augmentation de 11.4%

B. Analyse de l’activité sur les “Costas” et les îles espagnoles: les étrangers achètent le soleil et les plages!

Sur notre infographie étudiant les habitudes d’achat de secondes résidences des européens, un des premiers critères de sélection est le fait d’être à côté de la mer!

C’est le 3ième attribut après les deux premiers: être proche de l’aéroport et avoir un cadre agréable. D’autres facteurs donnés sont: avoir une bonne valorisation, avoir du potentiel à la revente, avoir la possibilité de le louer, avoir le nombre idéal de chambres, avoir un minimum de 100 m2 et bien sûr un climat chaud. Voici notre infographie disponible en Anglais.

Donc, ne soyez pas surpris de cette statistique: 85% des biens vendus à des étrangers sont à proximité de la mer: soit sur une “Costa” soit sur les iles Baléares ou Canaries! Si vous enlevez les ventes liées à la capitale Madrid, qui bénéficie bien sûr de sa réputation internationale, ce pourcentage monte même à 92%!

Bien sûr, les étrangers viennent en Espagne pour les plages Ensoleillées. Voici notre Infographie en anglais sur les différentes raisons pourquoi les étrangers veulent acheter une maison en Espagne.

La “Costa Blanca” est la première “Costa” avec 23,4% des transactions, la “Costa del Sol” est la deuxième avec 14,2% des transactions et la “Costa Dorada” est la troisième avec 10,7% des transactions. Toutes ces 3 costas continuent de bénéficier d’un intérêt soutenu des étrangers. Il est aussi intéressant de noter que la “Costa Calida” a eu un rythme de croissance de deux fois le rythme national de 30%!

Table 1 Ci-joint l’analyse en anglais de l’activité sur les costas et les iles jusqu’en Septembre 2016

C. L’analyse au niveau des régions autonomes

Vous ne serez pas surpris d’apprendre que la “Communauté de Valencia” est la region autonome la plus importante en terme de transactions et représente près de 30% des transactions. L’Andalousie et la Catalogne sont 2ième et 3ième avec 20% et 15%. Regardez notre infographie en anglais à ce sujet.

Table 2 Analyse des transactions par région jusqu’en Septembre 2016

D. L’analyse au niveau des villes espagnoles

La première ville est incontestablement Alicante avec 23% des transactions effectuées l’année dernière! Cela signifie que plus de 18000 transactions ont été effectuée dans cette ville.

Malaga est la 2ième avec 14% des transactions vendues et Barcelone est la troisième ville avec 8%. La croissance est impressionnante et supérieure à 10% pour les 8 plus grandes villes. Les deux villes bénéficiant de la plus grosse croissance et qui sont dans les villes importantes sont: Santa Cruz de Tenerife avec 26% de croissance et Murcia avec une croissance de 30%. Dans les villes moins importantes, la region de “Cantabria”, “Huesca” et “Jaen” ont toutes les trois bénéficiées d’une croissance supérieure à 45%.

Table 3 Analyse des transactions par villes en anglais jusqu’en Septembre 2016

Lisez notre report complet en anglais full Quarterly Report qui analyse l’activité des étrangers en Espagne.

Source: Ministerio de Fomento. Données à jour jusqu’en Septembre 2016.

Lisez notre article en anglais publié en Décembre 2017 avec l’actualisation du même sujet: The top 10 Spanish cities where foreigners love to buy properties!