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Quels sont les impôts liés à l’achat, la détention et la vente de biens immobiliers en Espagne?

STEPHANE — Thu, 11 Jan 2018 09:42:26 +0000

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Quels sont les impôts liés à l’achat, la détention et la vente de biens immobiliers en Espagne?

L’achat et la vente de biens immobiliers en Espagne génèrent l’obligation de payer différentes taxes, même pour les non-résidents en Espagne. Cette publication sera consacrée à expliquer de façon simplifiée quelles sont ces taxes, pour le cas spécifique des acheteurs ou des vendeurs non-résidents dans notre pays, qu’il s’agisse de personnes physiques ou morales.

Dans nos articles précédents, nous avons étudié plus en détail la notion de résidence et de non-résidence, relisez nos deux articles ici si vous le souhaitez:

Quelles taxes vais-je payer quand j’achète?

L’achat d’une propriété en Espagne peut être taxé soit par la TVA (taxe sur la valeur ajoutée) ou par l’ITP (impôt sur les transmissions patrimoniales), qui dans les deux cas doit être payé par l’acheteur. L’application de l’une ou l’autre taxe peut dépendre de nombreux facteurs; entre autres, la condition du vendeur, ainsi que celle de l’acheteur. Pour un achat d’une seconde résidence, comme ceux qui seront expliqués ci-dessous, aura besoin toujours d’une étude détaillée de ces conditions, mais, en général, nous pourrions résumer les opérations et les règles de base comme suit:

L’achat entre particuliers est taxé par l’ITP. Celui-ci est un impôt cédé aux communautés autonomes, de sorte que son type varie dans chacune d’elles; à Barcelone, par exemple, il est du 10% si la valeur d’achat ne dépasse pas le million d’euros. Il est payé à l’administration autonome à travers le système d’autoliquidation dans un délai d’un mois à compter de la date de formalisation de l’écriture publique.
L’achat d’un bien immobilier neuf à un promoteur est taxé par la TVA, quel que soit l’acheteur, à 10% s’il s’agit d’un logement neuf ou 21% s’il s’agit d’un local. Dans ce cas, il est payé au vendeur au moment de la signature de l’acte publique.
Finalement, l’achat entre entrepreneurs (qu’ils soient des entreprises ou personnes physiques) peut être taxé par la TVA ou l’ITP, en fonction de différents facteurs que, comme nous disions, il est nécessaire d’analyser dans chaque cas.

Et quand j’ai déjà la propriété, quelles taxes devrais-je payer?

Il y a deux types de taxes qui doivent être payées par la simple possession du bien immeuble s’il n’est pas loué, selon que le titulaire soit une personne physique ou morale:

L’un est l’IBI (impôt sur les biens immobiliers), une taxe locale qui est calculée en fonction de la valeur cadastrale de l’immeuble. Il est satisfait chaque année ou chaque trimestre au conseil municipal de la ville où il est situé, quel que soit le titulaire. Il est conseillé et habituel d’effectuer la domiciliation de l’impôt, pour éviter les oublis et les formalités.
Le deuxième, que seuls les particuliers paient, est l’impôt sur le revenu des non-résidents. Il est calculé sur 2% de la valeur cadastrale de la propriété (1,1% sous certaines conditions), et le taux général appliqué pour les non-résidents est actuellement du 19% pour les résidents de la communauté et du 24% pour les autres. Il doit être payé annuellement.

Toutefois, les personnes morales résidant dans un pays qualifié de paradis fiscal doivent également satisfaire un type spécial d’impôt des non-résidents, consistant en une valeur annuelle du 3% de la valeur cadastrale de la propriété.

Enfin, il convient de signaler qu’en Catalogne, une taxe supplémentaire a été approuvée pour les personnes morales qui possèdent des biens immobiliers non affectés à une activité économique. Si bien elle avait fait l’objet d’un recours sans que cela ait été résolu pour l’instant.

D’un autre côté, si le bien est loué, autant les personnes physiques et morales doivent payer, en plus de l’IBI, l’impôt sur le revenu des non-résidents, calculé comme suit:

Résident communautaire: 19% du rendement net obtenu (loyer reçu moins les frais déductibles selon la loi, qui sont en général tous ceux inhérents à la propriété, intérêts inclus, s’il y a une hypothèque, et amortissement).
Non résident de l’UE: 24% sur le loyer brut (c’est-à-dire sans déduction de frais).

Généralement, l’impôt sera payé dans ce cas trimestriellement.

Finalement, quand je vends?

Encore une fois, deux taxes doivent être payées au moment de la vente, que ce soit par une personne physique non-résidente ou une personne morale:

L’impôt municipal de Plus-value qui, dans ce cas, taxe l’augmentation de la valeur du sol au cours des années. Il doit être réglé par le vendeur à la Mairie correspondante dans un délai d’un mois à compter de la conclusion de l’opération.

Il convient de noter en relation à cette taxe qu’il existe une grande polémique en Espagne en ce qui concerne son calcul par les municipalités, autant parce qu’il n’y a pas eu d’augmentation réelle de la valeur du sol à cause de la crise économique comme parce que la formule utilisée est inadéquate. Lorsque le montant est élevé, il est très convenable de demander le conseil d’un professionnel pour évaluer l’introduction d’un recours devant les tribunaux.

Et, à nouveau, l’impôt sur le revenu des non-résidents: il est calculé sur le bénéfice obtenu par la vente (valeur de vente moins valeur d’acquisition), qui est imposé dans ce cas au taux du 19%, qu’il soit le vendeur appartenant à la communauté européenne ou non.

Notez que, lors de l’achat d’une propriété à un non-résident, l’acheteur est tenu de retenir un 3% du prix de vente et de le transférer à l’administration dans un délai d’un mois.

Le vendeur soustraira le montant ainsi retenu du résultat de sa déclaration de l’impôt des non-résidents, qui doit être présentée dans les 3 mois suivants, pouvant demander le remboursement qu’il y aurait, le cas échéant, en sa faveur.

Cet article est rédigé par un de nos partenaires indépendants en Espagne, Maite, qui est notre partenaire fiscal sur la région de Catalogne. Voyez son profil sur notre page Notre équipe. Oui vous avez bien vu, elle parle aussi le Français.

Vous pouvez aussi lire l’article suivant sur un thème proche: Quel est le coût annuel de détention d’une propriété en Espagne pour un non-résident? Notre article le plus lu de notre site!

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Maite

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Quel est le coût annuel de détention d’une propriété en Espagne pour un non-résident? Plus de 5.200 lecteurs! – Jan 19

STEPHANE — Tue, 25 Jul 2017 05:10:22 +0000

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Notre article le plus lu! Merci à vous.

Quel est le coût annuel de détention d’une propriété en Espagne pour un non-résident?

Félicitations pour votre projet d’achat d’une propriété en Espagne, maintenant, vérifions quels sont les coûts annuels?

Les coûts peuvent être regroupés en cinq grands pôles: les taxes, l’assurance, les “Utilities”, les charges privées et éventuellement les charges de communauté de copropriété.

Vérifions ces informations pour un cas concret: un appartement de deux chambres de 100 m2 à Barcelone ayant une valeur de 440.000€ et une “Valor Catastral” de 60.000€. Nous supposons une valeur de location de 19.200€ pour notre exemple.

A. Taxes

1. La taxe locale: IBI, “Impuesto sobre Bienes Inmuebles”:

Qu’est-ce que c’est? Une taxe locale sur toute propriété Espagnole.

Qui est ce qui doit la payer? Tous les propriétaires d’un bien en Espagne, local ou étranger.

Comment savoir? Vous recevrez une lettre autour du mois de Juin mais certaines autorités locales ne l’envoient pas. Vous devez payer cette taxe de toute façon.

Qui est le bénéficiaire? La taxe se paie à la Mairie où se situe votre propriété. Elle est utilisée pour les infrastructures, collections des déchets,…

Si vous payez cette taxe trop tard, vous serez redevable d’une amende!

Où puis-je la payer? A votre Mairie/commune, certaines sont même accessible online.

Notre conseil: Certaines communes permettent le paiement par domiciliation: facile, ils vont prendre la taxe directement de votre compte chaque année. Une très bonne solution pour ceux qui vivent à l’étranger! Attention, n’oubliez pas d’alimenter votre compte, beaucoup de banques refuseront le paiement si cela génère un solde négatif ou l’accepteront mais vous chargeront des intérêts importants sur le montant débiteur.

Comment est-il calculé? L’IBI est calculé sur la base de la Valeur Cadastrale, “Valor Catastral” en Espagnol. La Valeur Cadastrale peut-être librement ajustée par la commune.

Notre conseil: Votre avocat va vérifier lors de l’acquisition de votre bien que le propriétaire précédent a déjà payé pour celui-ci. Attention, si tel n’est pas le cas, vous devrez payer pour lui!

Dois-je payer si mon appartement est vide? Oui, vous devez payer cette taxe même si votre appartement est vide.

Notre conseil: Après l’acquisition de votre bien, enregistrez votre bien auprès de la Mairie dans les deux mois. Prenez tous vos documents avec vous. La plupart du temps, votre avocat effectuera cette démarche pour vous.

Si vous oubliez de payer cette taxe, votre Mairie vous demandera de payer les taxes non payées pendant les 5 dernières années + les amendes… Donc maintenant, vous êtes avertis.

L’IBI pour l’appartement à Barcelone est de 0.6% de la “Valor Catastral”: soit 360€

2. La taxe nationale: Vous gardez votre bien pour vous? Vous le louez?. Il s’agit du formulaire 210 – Modelo 210

A. Vous mettez votre appartement en Espagne en location => Il faut envoyer le formulaire trimestriellement avant le 15 du mois qui suit la fin du trimestre.

La taxe nationale pour l’appartement situé à Barcelone sera ici de 19% des loyers perçus: c’est-à-dire 3648€ et donc 912€ à déclarer trimestriellement.

Notre conseil: il existe des réductions, vérifiez ce point avec votre/notre avocat.

B. Vous gardez votre appartement pour votre usage personnel => Il faut envoyer le formulaire annuellement.

La taxe nationale pour l’appartement situé à Barcelone sera ici de 0.2% de la valeur Cadastrale soit 120€.

Où puis je trouver le formulaire 210 Espagnol? (en Anglais)?

Où puis je trouver les informations officielles pour remplir mon formulaire 210 Espagnol (en Anglais)?

Où puis je trouver un “Help Guide” pour remplir mon formulaire 210 Espagnol (en Anglais)?

Notre conseil: Faites attention, si vous êtes plusieurs propriétaires du bien en Espagne, (épouse, enfants,…) vous devez tous payer vos taxes séparément!

Notre conseil: Profitez de notre réseau et faites remplir votre déclaration par quelqu’un sur place au fait des dernières évolutions de la réglementation.

B. Les assurances

Le coût annuel de l’assurance doit être proche de 0.05% du prix de la propriété.

Le coût de l’assurance pour l’appartement à Barcelone est en-dessous de 200€ par an.

Notre conseil: Il existe des courtiers d’assurance qui parlent votre langue maternelle en Espagne. Demandez un devis à notre courtier partenaire en Espagne.

C. Utilities

Si votre appartement à Barcelone est vide, vous aurez des charges mensuelles pour garder l’accès aux utilités:

+/- 15€ / mois pour l’eau

+/- 20€ / mois pour l’électricité

+/- 6€ / mois pour le gaz

Soit un moins de 41€ / mois si votre appartement à Barcelone n’est pas loué.

Si votre appartement est loué, ces charges seront de l’ordre de 150€ / mois en fonction du nombre d’occupants et de l’usage.

Notre conseil: Si votre compteur de gaz est fermé, sachez qu’ils faudra sans doute compter 150€ pour faire vérifier la conformité de votre installation avant de la remettre en service.

D. Charges de copropriétés

Cette charge sera fort fonction du bien que vous avez acheté:

Y-at-il un ascenseur?
Le bâtiment est-il neuf?
Y-a-t-il beaucoup de propriétés vides?
Y-a-t-il beaucoup de propriétés qui ne paient pas leurs chargent?
Avez-vous une piscine commune?
Avec quel fréquence le nettoyage des parties communes est il effectué?

Pour l’appartement à Barcelone, le coût mensuel sera entre 50€ et 100€ par mois.

Notre conseil: Demandez les documents des assemblées générales précédentes, ce que fera normalement votre avocat, vous saurez avec plus de précisions quelles sont les charges de copropriétés ainsi que les frais effectués ou attendus pour les parties communes de l’immeuble.

E. Charges de votre propriété

Avez vous un jardin privatif?
Avez vous une piscine?
Un petit coup de peinture?

En conclusion: 0.7% par an

0.1% taxe locale,
0.02% taxe nationale (non loué),
0.05% Assurance,
0.1% Utilities (non occupé),
0.3% Charges de copropriétés,
0.1% Charges de propriétés

Voulez-vous aussi vérifier le coût lié à l’acquisition d’une propriété en Espagne? Lisez la news que nous avons écrite à ce sujet.

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Voici l’infographie que nous avons rédigé en anglais afin de vous rappeler les questions que vous devez vous poser avant d’acheter un bien en Espagne.

Don’t try to do it alone, you think you will save money, but you will WASTE money

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Stéphane

Senior analyste et stratégiste d’HTBIS

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Quel est le coût lié à l’achat de votre propriété en Espagne? Plus de 3.600 lecteurs! Oct18

STEPHANE — Wed, 19 Jul 2017 05:27:22 +0000

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Félicitations, vous l’avez trouvée!

Avant qu’il soit trop tard, vérifions quel est le coût lié à l’achat d’une propriété en Espagne?

Deux cas peuvent se présenter:

Il s’agit d’une nouvelle construction
Il s’agit d’une revente

I. Coûts liés à l’acquisition d’une nouvelle construction en Espagne: +/- 14%

Taxe sur la Valeur Ajoutée sur la construction = 10%
Droits d’enregistrement = 1.5%
Frais d’avocats, entre 1% et 2%
Autres coûts: Notaire, timbres,…

II. Coûts liés à l’acquisition d’une propriété existante en Espagne: +/- 10 to 14%

Taxe de transfert = 6 à 10% au taux général (mais il existe des taux réduits dans certains cas). Cette taxe dépend dans quelle région autonome le bien est situé.
Droits d’enregistrement = 1.5%
Frais d’avocats, entre 1% et 2%
Autres coûts: Notaire, timbres,…

III. Autres Coûts:

Coûts bancaires: En général, un pourcentage du montant transféré + les coûts de détention d’un compte.
- Ces frais peuvent être très élevés si vous n’avez pas de compte en Euro et que vous devez convertir des devises depuis la Livre Sterling, le Dollar, le Yuan, le Shekel ou le Rouble… jusqu’à 3%.
- Notre conseil: Il existe des sociétés qui sont spécialisées dans les transferts de fonds internationaux qui travaillent avec la plupart des banques internationales:

1. Vous pouvez garantir un niveau de transaction

=> vous connaîtrez votre taux de change exact AVANT le transfert

=> vous connaîtrez le montant exact de la commission, AVANT le transfert

=> vous connaîtrez le montant exact à transférer, AVANT le transfert

2. Vous effectuez un virement vers un compte national dans votre pays

3. La société effectuera le transfert du montant équivalent en Euros sur votre compte Espagnol (Attention, n’oubliez pas votre NIE, lisez notre dernier article à ce sujet) ou sur celui de votre avocat,…

Coûts liés à la prise d’une hypothèque:
- Valorisation de la propriété par la banque = +/- 750€
- Acte lié à l’hypothèque = +/- 750€
Commission de l’agent immobilier: Voici la bonne nouvelle attendue, chez la plupart des agents la commission est payée par le vendeur ;).

Vous souhaitez vérifier quels sont les frais annuels de détention de votre propriété espagnole avant d’acheter? Très bonne idée, lisez notre article rédigé à ce sujet.

Toutes ces informations proviennent de sources fiables. Nous vous recommandons de vérifier avec votre représentant juridique et fiscal afin de vérifier la mise à jour pour votre cas personnel et en fonction des différentes évolutions de la réglementation.

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Notre conseil: N’oubliez pas toutes nos check-listes rédigées en anglais avant d’effectuer l’acquisition d’une propriété:

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Stéphane

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