L’offre de maisons d’hôtes en Espagne

Maria et John sont dorénavant convaincus que leur avenir proche inclura la gestion d’une maison d’hôtes. Ca, c’est fait! Il convient dorénavant de comprendre ce à quoi ressemble le marché espagnol. C’est l’objectif de ce troisième thème.

Nous allons le développer selon deux axes: le type de maison d’hôtes et leur localisation.
Au terme de ce chapitre, Maria et John disposeront de plus de clés afin:
de sélectionner le type de B&B qu’ils désirent
de déterminer dans quelle région il se situera

Qu’est ce qu’une maison d’hôtes en Espagne?

Mettons nous d’abord d’accord sur la définition du concept “maison d’hôtes”.

Il implique les idées suivantes:

• une édification d’architecture traditionnelle, isolée dans la campagne ou située dans un petit village.
• parfois exploitation agricole auparavant, elle est “recyclée” en logement touristique
• la tranquillité et le silence doivent prévaloir dans son environnement proche
• la capacité de logement doit être réduite < 15 personnes).
• une dimension historique est aussi supposée, via le maintien d’un style architectural propre à la région concernée.
• La spécification en des thématiques particulières telles que:

–l’agrotourisme avec la réanimation de la connexion des voyageurs de passage avec les activités agraires et culturelles traditionnelles.

–l’écotourisme qui privilégie le tourisme écologique avec un ensemble de paramètres de gestion énergétique durable

–l’oenotourisme qui propose les dégustations et consommations de produits viticoles et gastronomiques produits à même le site

Il ne s’agit donc pas:

• d’un hôtel situé en zone rurale (les gérants(e)/propriétaire(s) vivent souvent dans le B&B)
• d’un appartement urbain
• d’une offre proposant un service 24h, un mini bar ou une télévision dans les chambres avec de surcroît un service de nettoyage quotidien

Le concept est donc vaste, les B&B forts différents. Une classification en Espagne est en phase d’étude, mais n’est pas encore opérationnelle, contrairement à la France où des “épis” hiérarchisent les différentes maisons d’hôtes.

A des fins de simplification, nous identifions deux grands ensembles de B&B en Espagne:

• les chambres d’hôtes qui louent des chambres: las casas “por habitaciones” (CH)
• les chambres d’hôtes qui louent un bâtiment entier: las casas “de alquiler” (CA)

Certaines régions, comme la Catalogne, réalisent une subdivision supplémentaire, en fonction du fait que les gérants exploitent (“casas de payés”) ou non (“allotjaments rurals”) leur exploitation agricole, en plus de leur offre de tourisme rural.

Les CH proposent au moins un service: le petit déjeuner.

Au delà de cela, une flexibilité est offerte: les repas du midi et du soir sont facultatifs. Certaines proposent un “droit à cuisiner” avec un espace à disposition des hôtes incluant taques de cuissons, frigidaire four/micro-ondes.

Les CA se divisent en 2 sous-groupes.

Il y a celles avec un bâtiment unique, et celles constituées de diverses maisons indépendantes avec accès privatifs. Des espaces communs sont mis à disposition de tous, tels que piscine, jardin, salle de séjour. Dans tous ces cas de figure, il n’y a pas de service offert aux hôtes au quotidien.

Dans la majorité des cas, tous les B&B, qu’ils soient “CH” ou “CA”, disposent de draps, couvertures, vaisselle et équipements de cuisine.

Le contact entre hôtes et gérants est plus intensif dans les CH. C’est ce type de bien que Maria et John désirent car l’aspect social est clé dans leur choix. Ils désirent participer avec leurs clients de l’expérience “chambres d’hôtes”.

Que dit la loi?

Comme c’est souvent le cas, lorsque un concept fonctionne, il attire du monde. Le législateur doit mettre un cadre, indiquant des règles et des normes à suivre. L’Espagne étant un état fédéral, les différentes régions autonomes disposent d’une certaine autonomie en matière législative. Cela implique que des lois soient différentes en fonction de la localisation du B&B. En fonction des concepts qu’ils vont décider de développer, Maria et John vont devoir consulter les règles spécifiques qui seront d’application dans leur cas concret.

Il existe néanmoins certaines règles incontournables communes à toutes les maisons d’hôtes, sur l’ensemble du territoire espagnol. Nommons en trois.

1. Les piscines. Les règles sont globalement moins strictes qu’en France par exemple. La législation en terme de B&B en Espagne décharge toute la responsabilité des enfants sur leurs parents. Si l’accès à l’eau est libre (non clôturé), il incombera aux parents de surveiller constamment leur progéniture. En dessous d’un certain cubage d’eau, la piscine ne devra légalement pas non plus être surveillée.

Notre conseil: même si vous êtes protégés par la loi en tant que gérant, n’hésitez pas à communiquer ) vos hôtes cet aspect de façon orale…et écrite. On n’est jamais trop prudent! Vous aurez aussi la liberté de déterminer les horaires de baignade. Une bâche flottante ou surélevée permettra aussi d’empêcher toute baignade tôt le matin ou tard le soir. Cela facilitera également l’entretien de la piscine qui est un lieu très important de votre B&B. Vous devrez la maintenir en parfait état, que ce soit au niveau de la qualité de l’eau, ou au niveau des abords (terrasse, toilettes,…).

2. Les sanitaires. Les CH en devenir, cad celles qui ne disposent pas encore de leur accréditation, doivent afin de l’obtenir, disposer d’une toilette privée par chambre. Ce n’est pas le cas pour les CA. A ce niveau, il s’agit principalement d’un niveau de standing auquel vous voulez accéder.

3. Le nettoyage. Contrairement aux hôtels, il n’y a pas d’obligation légale d’entretien quotidien pour les CH; encore moins pour les CA. A nouveau, en fonction du niveau de luxe de votre CH, il vous reviendra de déterminer à quelles fréquence vous le réalisez, et en quoi l’entretien consiste.

Notre conseil: même si la loi ne vous y oblige pas, passez quotidiennement dans les chambres. Laisser des “traces” de votre action. Un ajout de papier toilette ou de gel douche est fortement apprécié car il évite à vos hôtes de venir quémander lesdits produits au petit déjeuner à côté des autres clients…Ils auront la sensation que vous occupez bien d’eux, de façon proactive. Il s’agit là d’une façon de fidélisation de votre clientèle.

Combien de maisons d’hôtes y a t-il en Espagne et sont-elles situées?

Il est important de réaliser que les maisons d’hôtes représentent une vraie alternative aux logements de vacances dits “traditionnels” comme les hôtels. Leur nombre sur le territoire espagnol n’a cessé de grimper ces dernières années. Une carte du pays est assez parlante à ce niveau. Elle indique le nombre de B&B par province. Au plus foncé est la province, au plus importante est la concentration de B&B’s.

Le nombre total de B&B en Espagne en mars dernier est estimé à 16,375, répartis sur les 50 provinces du pays. La seule région des Asturies au nord, géographiquement peu étendue, regroupe à elle seule plus de 1,250 établissements. Il est donc intéressant de noter que l’offre de maisons d’hôtes est répartie sur l’ensemble du territoire, et non pas uniquement sur les zones chaudes et côtières. Remarquez la forte concentration de maisons d’hôtes tout le long des Pyrénées, de même que sur une région rurale limitrophe au Portugal (provinces de Cáceres et Salamanca).

Ce nombre global être confirmé si l’on consulte certains sites internets spécialisés. Voyez par ailleurs. Résultat, purement estimatif, d’une recherche de B&B pour 2 personnes une semaine durant le mois de juin.

En terme de chiffres d’occupation , nous notons qu’en mars 2019, il y eu près de 40,000 nuits passées par des étrangers en chambre d’hôtes en Espagne. Près de 30% de celles-ci se concentrent sur la seule communauté autonome des Baléares. Suivent les Canaries (17%) et l’Andalousie (14%). C’est dans les provinces de Santa Cruz (Canaries), Las Palmas (Canaries), Málaga (Andalousie) que le séjour moyen est le plus long (4 nuits).

Retrouvez les statistiques intéressantes sur le sujet, sur le site de l’Institut national de statistiques, INE

Quid de la pertinence de ces données pour Maria & John?

Maria et John se rendent bien compte qu’ils ne sont ni les premiers, ni les derniers à réaliser l’aventure “B&B” en Espagne. Ils se disent néanmoins qu’il serait peut être pertinent de privilégier une région avec une quantité de touristes important…tout en proposant un faible taux de B&B. Bref, trouver une zone avec une demande importante et une offre faible. Sur base des infos ci dessous, ils décident de présélectionner 5 provinces:

• Las Palmas (Canaries)
• Almería (Andalousie)
• Valencia (Valence)
• Menorca (Îles baléares)
• Girona (Catalogne)

Cette dernière province de Girona est une exception: l’offre y est conséquente mais la localisation géographique (mer/montagne; limitrophe à la France) a suscité la curiosité de notre couple. Ils veulent investiguer un peu plus.

Conclusion

Le “marché des B&B en Espagne est conséquent…en tous cas beaucoup plus que ne l’auraient cru Maria & John au début de leurs réflexions.
Pour rappel, l’objectif de cette troisième thématique était double:

• Comprendre ce qu’est une chambre d’hôtes en Espagne
• Identifier les zones potentielles d’installation.

Maria et John désirent offrir un service de proximité à leurs futurs hôtes, nous avons vu que le contact humain représentait un facteur clé pour eux. Ils décident donc de s’orienter vers une CH…qui sera située dans une des 5 régions présélectionnées. Il leur faudra donc fouiller un peu plus et c’est pour cela qu’ils prennent la décision d’aller sur place. Leurs voyages dans ces 5 communautés autonome vous seront contés dans le prochain numéro de cette série.

A très bientôt donc, pour suivre le suite des aventures de Maria & John!

Patrick

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Patrick, notre partenaire externe et spécialiste des B&B, vous propose de découvrir le monde des B&B en Espagne.
Nous désirons en effet contribuer à la réussite de votre projet, en vous partageant des conseils et des données informatives.

HTBIS vous convie donc à une série d’articles liés au concept de chambre d’hôtes. Il s’agit d’un guide chronologique démarrant aux prémices du projet et vous conseillant pas à pas afin de gérer au mieux cette transition professionnelle.

Les sujets sont répartis selon une série de 8 thématiques: la création de votre B&B, la gestion de votre Bed and Breakfast, les contraintes légales, les contraintes administratives,… Dans quelques mois, grâce à notre série, vous serez donc prêts pour faire le pas !

Pour toute question relative au sujet, contactez directement Patrick

Canevas général des articles

Introduction: Créer son Bed and Breakfast en Espagne

Thème 1 : Les 3 musts de la vie d’un gérant de B&B

Thème 2 : Les critères de selection de votre gîte en Espagne

Thème 3 : L’offre de maisons d’hôtes en Espagne

Thème 4 : La recherche du bien immobilier & la négociation d’achat

Thème 5 : Admin check : procédure & documents

Thème 6 : Gestion de la communication :

Thème 7 : Day to Day business

Thème 8 : Derniers conseils et démarrage de l’activité

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Patrick a créé et géré son propre B&B en Espagne pendant 8 années. Il connait en profondeur, tous les trucs et astuces du métier.

A propos de Patrick et son équipe, notre conseiller B&B

Patrick est diplomé dans les Sciences appliquées et a fait un Master en Politique internationale. Avec un background financier, il a vécu pendant 8 ans pour le lancement de zéro de son propre B&B. Il a assuré la gestion quotidienne pendant cette période de son charmant B&B. Le B&B continue de tourner à ce jour.

Patrick peut vous conseiller pour toutes les décisions importantes liées à la gestion d’un B&B ainsi que le projet de vie qui l’accompagne: Création du Bed and Breakfast, Critère de sélection, Gestion administrative et aspects juridiques, Stratégie de communication, gestion au jour le jour,…

Son expertise couvre toutes les régions espagnoles de la côte.

Langues: Néerlandais, Français, Anglais, Espagnol et Catalan.

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La vie de gestionnaire de B&B en Espagne est-elle faite pour vous?

Aux prémices du projet, il convient de pouvoir se “mettre en situation” afin de s’assurer que la vie d’un gérant de B&B est faite pour vous.
Il est certain que votre situation, environnement et contexte général vous sera propre. Néanmoins, nous pouvons dégager certains éléments qui sont communs à tous les B&B.
Nous parlerons de condition “sine qua non”, des aspects indissociables de travail, vis à vis desquels vous devez être en parfaite harmonie. Voyons cela plus en détails.

Les 3 MUSTS de la vie de gestionnaire de B&B

Un premier aspect important est de réaliser que gérer une maison d’hôtes est un véritable travail. Il ne s’agit pas de vacances ou d’un boulot « pépère ». Même en limitant les services offerts et la taille de la propriété à entretenir, il s’agit d’un vrai job, avec ses aspects positifs et ses côtés moins roses ou glamour. Cela doit être bien clair pour quiconque désire se lancer dans cette belle aventure.

Ce n’est qu’en pratiquant le métier de gérant de B&B que vous pourrez valablement juger le métier. Néanmoins, 3 pré-requis sont absolument indispensables.

1. L’objectif premier ne doit pas être financier !

Il est évident que l’horeca n’est pas le secteur où les marges sont les plus importantes. Cela doit être très clair pour vous.

Les marges sont faibles en général

Les marges étant faibles, ce n’est qu’en générant beaucoup de volumes que vous dégagerez un revenu conséquent.

Il faudra pendre une première série de décisions importantes:

• Comment allez-vous définir votre charge de travail ?
• Allez-vous, avec l’aide de votre partenaire, tout faire ?
• Des produits maisons pour les repas ?
• Allez-vous nettoyer les chambres ?
• Qui s’occupera des lessives et du repassage ?
• Allez-vous vous occuper seul de l’entretien du domaine ?
• Si ce n’est pas vous, qui s’en chargera ? Et à quel prix ?

Plus d’implication personnelle pour un coût d’exploitation plus faible? Ou l’inverse?

Globalement, cela revient à définir ce qu’on est prêt à faire. La question fondamentale est en fait la suivante. Suis-je prêt à réduire mes revenus, pour gagner en contrepartie en qualité de vie ?

Ceci étant dit, même si l’objectif n’est pas financier, il vous faudra tout autant réaliser un plan financier.

Le plan financier

La dimension financière qui vous guide doit être double :

• celle d’acheter une propriété à un prix correct et tabler sur une plus-value constante de ce bien à travers les années qui passent
• celle de se dire que durant le temps de fonctionnement du B&B, les revenus devront au moins permettre de couvrir tous vos coûts : fixes (remboursement du crédit hypothécaire, si d’application), mais aussi variables, tels que les frais de chauffage, électricité, nourriture & déplacements

Prochainement disponible: Lien vers Thématique 3 : La recherche du bien & la négociation

Avoir d’autres sources de revenus?

Idéalement, les revenus issus du B&B doivent être considérés comme des rentrées complémentaires. Il est important de pouvoir disposer d’autres sources de revenus. La capacité de travailler à mi-temps ailleurs, et/ou bénéficier de loyers d’un autre bien mis en location constituerait une vraie source de confort.

Voici la formule gagnante

La formule gagnante consiste à ce que l’une des 2 personnes gère le B&B au quotidien en s’y consacrant entièrement, l’autre y dédiant du temps de façon variable et adaptative en fonction de l’activité. Cette dernière poursuivra une activité professionnelle propre, permettant l’apport de revenus de façon sécurisée et récurrente.
Cette méthodologie est efficace, surtout dans le cadre d’un travail saisonnier, comme c’est le cas d’un B&B. A moins d’aller aux Canaries et de bénéficier d’un climat constant tout au long des 12 mois de l’année, vous devrez vous adapter aux climats et aux saisons…et donc à un taux d’occupation variable. Vérifiez les statistiques météos mensuelles des principales villes en Espagne.
Cette formule de gestion permettra de disposer de 2 visions et approches (distinctes mais néanmoins complémentaires) tout en minimisant les risques financiers.

Notre conseil concret: préférez une gestion en binôme avec des implication temporaires et financières respectives différenciées.

Suivre cette philosophie vous permettra de gérer votre B&B sans avoir une épée de Damoclès financière au dessus de votre tête.

La qualité du service que vous offrirez à vos hôtes s’en verra inévitablement bonifiée. Elle constituera l’un des piliers majeurs de la fidélisation de votre clientèle existante et une condition sine qua non de la captation des prospects.

Prochainement disponible: Lien vers Thématique 5 : Gestion de la communication du B&B

2. Il faut aimer le contact social !

Les rencontres sociales et humaines sont fondamentales dans l’activité de gérant de maison d’hôtes. C’est là que se situe la vraie richesse de ce métier. Véritable essence même de ce choix professionnel, le contact social est une donnée essentielle qu’il convient de maîtriser.

Mettez vous à la place de vos hôtes futurs. Ils ont fait le choix de venir passer des jours de vacances chez vous plutôt que dans un bel hôtel. Il peut s’agir d’une décision risquée car votre B&B n’est pas encore forcément précédé d’une notoriété bien établie. Pourquoi ont-ils pris ce risque ? C’est probablement dû à un aspect fondamental : le contact et la recherche de quelque chose de différent.

Cela signifie que, d’une façon ou d’une autre, ils voudront passer du temps avec vous. Beaucoup seront curieux de savoir le pourquoi du comment de votre projet. Avec le sourire, vous répéterez pour la énième fois la même histoire. Vos hôtes seront avides de découvrir le bon plan des visites pas encore reprises sur les cartes ou encore le petit restaurant fantastique encore inconnu des guides touristiques.
Ce sera à vous de leur donner ces infos afin de les conforter dans leur choix de vacances.

Bref, en un mot, vous serez fort sollicité. Il sera donc important que, quand vous désirez récupérer votre intimité familiale, vous puissiez le faire.

C’est là qu’interviendra le choix de la maison, et sa configuration entre partie privée et B&B.

Prochainement disponible: Lien vers Thématique 3 : La recherche du bien & la négociation

Gardez votre partie privée?

Certaines maisons d’hôtes sont physiquement séparées entre partie privée et partie publique. La tentation est parfois forte, en fonction des amitiés qui se forment, d’ouvrir son « chez soi ».

Notre conseil : conservez une partie privée, exclusive pour vous. Utile aussi lorsque vos proches vont rendront visite.

Ce qui est certain, c’est que, en gérant une maison d’hôtes, vous voyagez tout en restant chez vous. Le monde, des 4 coins du globe, viendra vous rendre visite. Des amitiés naîtront et vous permettront de tisser des liens avec des gens de culture, et d’environnements professionnels très variés. C’est juste fantastique !

3. Comprendre la vie d’un gérant de B&B : le test des horaires

La maison d’hôtes ou « casa rural » s’entend comme la mise à disposition de 2 services principaux : le lit (avec salle de bain, privative ou non) et le petit déjeuner. Il s’agit donc bien de services proposés par le gérant. Ceci s’oppose au concept de gîte dans lequel les clés d’un bâtiment sont remises à l’arrivée, reprises au départ et aucun service de repas ou d’activité n’est fourni. Dans ce cas les clients sont en totale indépendance.

Prochainement disponible: Lien vers Thématique 2 : L’offre de B&B existante

Les services offerts dans un B&B incluent donc des visites régulières au niveau des chambres mais aussi et surtout l’organisation des petits déjeuners.

Un exemple concret du “travail” de gestionnaire: l’organisation pratique du petit déjeuner

Un petit déjeuner à 8h impliquera nécessairement une préparation à partir de 7h (mets + salle). Entre les discussions, les apports de nourritures complémentaires et le rangement + nettoyage des espaces privés & salle, de même que les préparations des plats maison pour le lendemain, comptez une demi-journée pour la tâche « Breakfast ».

Une table d’hôte le soir?

Si vous désirez organiser des « tables d’hôtes » ou repas du soir avec votre touche personnelle appliquée à des produits frais et locaux, vos horaires vont aussi «subir» de nouveaux élargissements. En cas de repas du soir et de lever tôt le lendemain pour des hôtes pressés de découvrir la région, vous disposerez de 5 heures de sommeil tout au plus. Autant le savoir ! Et cela, 7 jours sur 7 en pleine saison.

Quelle sera la durée de la pleine saison?

La pleine saison dure, quelle que soit la région espagnole choisie, au grand minimum 2 mois. La notion de jour disparaît ; vous ne savez plus trop si c’est dimanche ou mardi… Il arrivera aussi qu’on vienne vous perturber dans votre repas, ou votre sommeil. N’oubliez pas, l’Espagne, c’est 320 jours de soleil par an dans certaines régions… Retrouvez les statistiques météos mensuelles des principales villes en Espagne.
Autant être conscient de tout cela au départ, afin de vivre au mieux les inévitables impondérables qui jalonneront votre route de gérant de maison d’hôtes !

Prochainement disponible: Lien vers Thématique 6 : Day to Day business

De façon général, au plus votre investissement en temps sera important, au plus il sera valorisé, et respecté par votre clientèle. Il y aura une forme de « donnant-donnant », où vos hôtes, conscients du travail que vous réalisez, vous aideront aussi dans de petites tâches.

Notre exemple vécu. Un client aura toujours beaucoup plus envie de débarrasser sa table si le repas a rencontré ses attentes. Cela peut également développer une forme de « culture B&B » où les clients suivent l’exemple des personnes précédentes, en les « copiant ». Venir récupérer les assiettes et couverts sales et se rendre compte que tout se trouve déjà dans le lave-vaisselle est un sentiment très agréable pour le tenancier de la maison d’hôtes !

Et la gestion de votre B&B?

Les services du B&B ne s’arrêtent pas au repas, bien évidemment. Au delà des aspects de nettoyage de chambre, il faudra également prévoir les aspects professionnels supplémentaires, tels que la gestion des demandes de réservation, les impératifs légaux (factures, déclarations fiscales), marketing (réalisation de publicité, offres promotionnelles, collaborations avec entreprises locales,…), de même que l’entretien des espaces intérieurs et extérieurs de votre propriété.

Oubliez les journées de 9 à 5!

Bref, vous l’aurez compris, le concept de l’horaire « de 9 à 5 » est juste totalement incompatible avec la fonction.

Prochainement disponible: Lien vers Thématique 6 : Day to Day business

En conclusion

Nous pouvons dire que, si vous bénéficiez d’une certaine aisance financière, que vous aimez le contact avec les gens et que vous n’êtes pas prêt à compter vos heures de travail, alors, gérer une maison d’hôtes est peut être fait pour vous !

Un premier cap est donc franchi.

Voici qui conclut notre première thématique. Nous poursuivrons notre analyse dans un prochain article, consacré à la définition des objectifs & des critères de sélection du bien immobilier.

A très bientôt.

Patrick

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Comment créer son B&B en Espagne? Comment le gérer?

« C’est sûr, un jour, je change de vie et j’aurai un B&B au soleil ! ». Vous avez certainement déjà entendu dans votre entourage cette phrase. Peut être même l’avez-vous prononcée vous-même. Est-ce une utopie, un leurre? Certainement pas car rien n’est impossible…et tout peut s’organiser.

Le rêve est essentiel dans ce genre de projet car c’est un idéal de vie qui est recherché. Il est par définition intangible et irrationnel.
L’achat d’un bien immobilier et son exploitation quotidienne en chambre d’hôtes requière néanmoins toute une série de données objectives et rationnelles.

Les Iles Baléares par Lutz Hirschmann

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