Reading time 5 minutes. Use our table of content for a quick read.
Last Updated on 11/03/2023 by STEPHANE
Click on any flag to get an automatic translation from Google translate. Some news could have an original translation here: News Nouvelles Nieuws Noticias Nachrichten
Objectieven, budget & OG selectie criteria van je B&B
Een echt project, geen standaardkeuze
Allereerst is het noodzakelijk om een echte introspectie te maken; om het “waarom” van je keuze te ontdekken. Is er teveel professionele stress? De afwijzing van een klimaat dat te nat en / of te koud is? De angst om een oude droom nooit te zien uitkomen?
Uiteindelijk is het niet noodzakelijk het antwoord dat ertoe doet, maar het feit van het stellen van de vraag. Het belangrijkste is dat het geen standaardkeuze is, maar dat het uit een echte positieve dynamiek voortkomt.
Het is van fundamenteel belang om iemands “spirituele” doelstellingen te bepalen. Inderdaad, moet de “fysieke” configuratie van het onroerend goed de verwezenlijking van deze doelstellingen toelaten.
Een individuele introspectie, dan een bundeling
Vaak zijn 2 personen die de keuze moeten doen. De verlangens en verwachtingen van de twee partners samenvallen niet altijd. Een dialoog moet zich in het project mengen om de verwachtingen van iedereen te begrijpen. Ze moeten in rekening genomen worden.
Deze wederzijdse doelen zullen worden vertaald in “gewogen criteria”. De uitdaging is dus om verschillende en persoonlijke criteria in een gemeenschappelijk project te matchen. Hoe kan het gebeuren?
Een concrete zaak : Maria & John
Laten we een stel nemen. We zullen hen stap per stap volgen in hun B&B avontuur. Maria, 51, is Fins. John, 53, is Iers. Sinds 30 jaar wonen ze in Nederland. Ze hebben twee kinderen van 26 en 24 jaar die emotioneel bezet zijn en financieel onafhankelijk.
Maria & John willen hun leven veranderen en B&B openen in Spanje.
Maria wil haar grijsland verlaten. Ze is een schilder en beeldhouwer en ook een uitstekende duiker. Als ze in Spanje wil gaan wonen, wil ze niet alleen persoonlijk van de zee genieten, maar ook een of andere snorkelactiviteit organiseren met haar toekomstige gasten. Ze wil een huis kopen met een rustiek karakter met prachtige stenen, grote kamers, tamelijk luxe en prachtige tuinen. Ze heeft ook ruimte nodig om al haar duikuitrusting op te bergen, naast de jetski die ze net heeft gekocht. Ze kookt ook graag en bereidt graag een heerlijk huisgemaakt ontbijt in een ruime en functionele keuken.
John werkte in de financiële sector; hij is op zoek naar een meer aangenamer, rustig leven. Hij zou absoluut zijn golfniveau willen verbeteren en beseft dat Spanje op dit niveau een fantastisch land is. Het aanbod van “greens” is inderdaad indrukwekkend, zowel qua kwaliteit als kwantiteit. Hij wil ook reizigers begroeten in zijn B&B en wil tijd met hen doorbrengen. Hij wil dus graag niet veel inspanning aan onderhoudswerk besteden. Gewend aan cijfers, hij maakt zich zorgen over de kosten van de toekomstige zaak. Daarvoor moet het B&B over hernieuwbare energie beschikken. Er wordt van uitgegaan dat het gebouw nieuw moet zijn om bevredigende energierendementen voorwaarden te bieden.
Qua timing, zouden ze deze woning best binnen de 6 maanden kopen. Daarna is de bedoeling om gedurende de komende 10/15 jaar ervan genieten. Ze keren dan naar hun land van herkomst terug en zullen het pand aan hun kinderen overdragen.
Binnenkort verschijnt thema 5: Administratieve controle: procedure & documenten
Hoe deze twee visioenen met elkaar te verzoenen?
Hoe kies ik de perfecte Bed and Breakfast in Spanje?
Stel Uw budget in
Het kernthema, opnieuw en opnieuw. Elke droom heeft een prijs, en het respect van het budget zal als een belangrijke marker dienen. Die zal het mogelijke van het onmogelijke scheiden. Dit is stap 1. U kunt het zelf doen of samen met uw bankier of persoonlijke adviseur. Hier zijn de hoofdlijnen die moeten gevolgd worden.
Bepaal uw totale waarde van uw vermogen
Allereerst moet de relatieve waarde in het wereldwijd vermogen van Maria & Jean geschat worden. Deze inventaris omvat:
- Onroerend goed en roerende goederen (fondsen, tak 23, …)
- Spaarboeken, pensioensparen
- Levensverzekering (tak 21) en groepsverzekering
- Materialen (schilderijen, auto’s, …)
- Inhoudingen: uitstaand bedrag en andere schulden
Concreet, hebben we hier:
| Maria | John | |
| Onroerend (« geblokkeerd geld ») | 150,000 | 150,000 |
| Roerend (« liquide beleggingen ») | 100,000 | 140,000 |
| Besparingen (« beschikbaar cash ») | 120,000 | 20,000 |
| Bedrijsaandelen | 0 | 40,000 |
| Levensverzekering | 20,000 | 30,000 |
| Materiaal | 10,000 | 20,000 |
| Schulden | 0 | 0 |
| Totaal | 400,000 | 400,000 |
De totale erfenis van het paar wordt dus op 800.000 € geschat.
Als we er rekening mee houden dat ideaal kan het onroerend erfgoed niet meer dan 90% van het wereldwijde patrimonium bedragen, is de limiet voor Maria en Jean daarom op 720.000 € vastgesteld. Door het bestaande onroerend goed (300.000 €) af te trekken, komen we op een totaal van 420.000 €. Rekening houdend met de globale Spaanse acquisitiekosten van 15% (registratie, notaris, kleine inrichtingswerkzaamheden), komen we tot 365.217,39 €. Deze nummer is eigenlijk het maximaal bedrag (exclusief kosten) dat beschikbaar is; de referentienummer die Maria & John in aanmerking moeten nemen wanneer ze de onroerend goedaanbiedingen ontdekken.
Het totale bedrag (420.000 €) zou hoofdzakelijk uit eigen middelen kunnen worden gefinancierd (de beschikbare fondsen bedragen 380.000 euro). Het kan ook aan een hypothecair krediet gekoppeld zijn, klassiek of bullet. Fiscaal kan het echt voordelig zijn.
Eén ding is zeker. Hoe belangrijk is het deel van de zelffinanciering, hoe aantrekkelijker zullen de leningsvoorwaarden zijn.
Uw leencapaciteit is natuurlijk ook afhankelijk van je inkomsten. Zoals uitgelegd in ons eerste thema, is het ideaal over andere financiële middelen te kunnen beschikken, apart van die van de B&B. Reken op het feit dat een derde van Uw netto-inkomen kan worden gebruikt om het krediet terug te betalen.
Lees ons interessant artikel over lening in Spanje: Alle antwoorden op uw vragen over een hypothecair krediet in Spanje
De begroting wordt dus opgesteld; nu kunnen Maria en John doorgaan.
Hoe worden de verwachtingen van iedereen in overeenstemming brengen?
Onze tip: het werkblad
Het idee is eenvoudig: een gewogen matrix maken met:
- de fysieke (pragmatische, rationele) kenmerken van het huis en
- door elk van hen een belang te geven (persoonlijk, irrationeel).
De confrontatie van immateriële dimensies met “wiskundige” waarden zal een relevante beoordeling aan elk vastgoed geven. Vervolgens wordt het in een tabel weergegeven en worden de verschillende eigenschappen die worden bezocht, vergeleken door iedereen een algemene score te geven.
De criteria (“CRIT“) zijn rationele gegevens, afgezien van het persoonlijke gevoel dat we opnemen, als ongrijpbare dimensie. Ze worden vooraf door Maria en John samengesteld binnen een uitputtende lijst van hun criteria.
De andere dimensies kennen een score aan deze criteria toe. Ze zijn irrationeel, dwz:
- De gewichten (“GEW” van 1 tot 5) geven het belang van het criterium voor de persoon aan. Ze worden voor het bezoeken van het pand op het werkblad vermeld;
- De beoordelingen (“BEO” van 1 tot 10) worden na het bezoek van de accommodatie ingevuld; ze en tonen het niveau bereikt door dat criterium.
Door GEW en BEO te vermenigvuldigen, zullen we voor elke CRIT een persoonlijk totaal krijgen. Door deze waarden toe te voegen, wordt een totaalscore aan het OG toegekend.
Een eerst bezoek: Calpe, Costa Blanca, gemeenschap van Valencia
Maria en John hebben een prachtig klein huis bezocht op een pand van 3 hectare in een verstedelijkte onderverdeling. Het is onlangs gebouwd en ligt dicht bij het strand.
Het huis beschikt over 6 kamers in 2 aparte delen: 2 op ene kant (privé voor Maria & John) en 4 op de andere kant. Die laatste zullen voor de B&B gebruikt worden.
Er is ook een garage, een zwembad en zonnepanelen. Het budget wordt gerespecteerd; het huis wordt aan 295.000 € voorgesteld.
Hier is hoe de matrix eruit zou kunnen zien in dit voorbeeld
| Maria | John | |||||
| CRIT | WEIGHT
/5 |
RATING
/10 |
Total | WEIGHT
/5 |
RATING
/10 |
Total |
| Strand<500m | 4 | 8 | 32 | 1 | 6 | 6 |
| Golf < 20 min | 1 | 8 | 8 | 5 | 7 | 35 |
| Luchthaven <45 min | 1 | 5 | 5 | 2 | 5 | 10 |
| Zwembad | 5 | 9 | 45 | 1 | 6 | 6 |
| Keuken>12 m2 | 2 | 7 | 14 | 2 | 5 | 10 |
| Slaapkamers >10m2 | 4 | 6 | 24 | 1 | 5 | 5 |
| Garage | 1 | 9 | 9 | 5 | 6 | 30 |
| Lift | 2 | 1 | 2 | 1 | 1 | 1 |
| Veiligheid: hek/of toegangspoort | 3 | 1 | 3 | 1 | 1 | 1 |
| Zonnepanelen | 1 | 9 | 9 | 5 | 9 | 40 |
| Onderhoudstijd <10u/week | 1 | 8 | 8 | 5 | 8 | 40 |
| Persoonlijk gevoel | 5 | 6 | 30 | 5 | 9 | 45 |
| Totaal Vastgoed Calpe | 189 | 229 |
In dit voorbeeld merken we dat dit huis van Calpe meer stemmen krijgt bij John dan bij Maria, ondanks de nabijheid van de zee, een belangrijk criteria voor Maria.
Dit resultaat is interessant en biedt een goede discussiebasis om alle bezochte vastgoederen te vergelijken. Laten we opmerken dat hoe meer het aantal bezoeken belangrijk zal zijn, hoe meer deze analyse, en uiteindelijk de keuze van het onroerend goed, relevant zal zijn.
We komen terug in een toekomstig artikel over de daadwerkelijke zoektocht naar het onroerend goed.
Link naar Thema 4: Het zoeken van het OG & onderhandeling
Twee dingen om in de gaten te houden
Ten eerste, mag de tijdsfactor absoluut geen beperking zijn. De Spaanse vastgoedmarkt verandert voortdurend. Een deal die gemist wordt omdat iemand sneller aan de bal was dan zou je geen probleem moeten zijn.Uw tijd zal komen!
Administratieve controles zullen ook essentieel zijn. Een woning kan er op het eerste gezicht aantrekkelijk uitzien, maar is het echt zo? Een controle van de juridische papieren, stedenbouwkundig, verleende vergunningen zal absoluut noodzakelijk zijn. We komen er later op terug.
Afsluiting
We hebben:
- gecontroleerd dat Maria en Jean geschikt zijn om een B&B uit te baten (thema 1)
- hun budget, doelstellingen en criteria voor het kiezen van het onroerend goed bepaald (thema 2)
Een tweede stap is dus gezet. We zullen onze analyse voortzetten in een toekomstig artikel, gewijd aan het bestaande aanbod van B&B in Spanje. Dankzij die informatie, zullen Maria & John de Spaanse regio beter te kennen, en dus, uiteindelijk, de definitieve ligging van hun B&B bepalen.
Tot binnenkort.
Patrick
Voor alle vragen, neem contact op met onze specialist, Patrick?
We willen helpen om er een succes van te maken!
Dit zijn de laatste artikelen waarvoor HTBIS U uitnodigt ze te ontdekken. We willen bijdragen aan het succes van uw project door tips en informatieve gegevens te delen.
HTBIS stelt U een reeks artikelen voor met betrekking tot het concept van B&B. Het gaat over een chronologische gids die begint bij het begin van het project en die U stap voor stap adviseert om deze professionele overgang beter te beheren.
De onderwerpen zijn verdeeld over 8 thema’s en worden regelmatig gepubliceerd. Aan het einde, beschikt U over alle sleutels om de deur van je droom te openen. We wensen U alvast veel leesplezier.
Algemeen overzicht van artikelen
Introductie: Hoe een B&B oprichten in Spanje?
Thema 1: Is het leven van de B&B-manager in Spanje voor u gemaakt?
Thema 2: Vastzetten van objectieven & selectiecriteria van een B&B
Thema 3: Bestaande B&B aanbod
Thema 4: Het zoeken van het pand & onderhandeling
Thema 5: Admin check : procedures & documenten
Thema 6: Het B&B communicatiebeheer
Thema 7: Day to Day business
Thema 8: Laatste adviezen + start van de activiteit
Patrick
B&B adviseur, Vennoot van HowtobuyinSpain
Patrick creëerde en beheerde zijn eigen B&B in Spanje voor 8 jaar. Hij kent de ins en outs van die business.
Meer over Patrick en zijn ploeg, onze B&B adviseur
Patrick heeft een diploma Toegepaste Economische Wetenschappen en een master in Internationale Politiek. Met een financiële achtergrond heeft hij 8 jaar in Spanje gewoond, waar hij een charmante B&B heeft opgezet en beheerd. De B&B is nog steeds in gebruik.
Patrick adviseert u bij alle belangrijke beslissingen met betrekking tot het zakelijke leven van een B&B: het opzetten van een B&B Business, selectiecriteria voor B&B’s, administratieve en juridische procedures, communicatiestrategie en de dagelijkse gang van zaken.
Zijn expertise strekt zich uit over alle Spaanse kustgebieden.
Talen: Nederlands, Frans, Engels, Frans, Engels, Spaans & Catalaans
Bekijk hier het volledige team van HTBIS
