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El mercado de alquiler en España

09 Dic
2017

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El equilibrio en la renta de las viviendas en alquiler

No nos referiremos a los alquileres turísticos ni a los de temporada -que también serán objeto de un comentario próximamente- sino de los que constituyen el hogar de las familias, y con respecto a las cuales (las viviendas) resulta tan difícil encontrar una solución equilibrada que contente a unos y a otros.

Nos hemos pasado décadas con una Ley de Arrendamientos Urbanos que protegía a los inquilinos de tal modo, que había casos en que se disfrutaba un piso de 300m2 en la Diagonal por 600 Pesetas ‘constantes’ (unos 4€ de hoy) hasta el fallecimiento del inquilino y más allá, si había familiares conviviendo con el finado. Recuerdo a propietarios desesperados, obligados a cambiar el ascensor, y cuyos ingresos por alquileres no alcanzaban ni al mantenimiento.

Llegó el ‘Decreto Boyer’ en 1994, y el mercado de los alquileres de pisos se convirtió en una especie de ‘Far West’, en el que los nuevos inquilinos tuvieron que enfrentarse a precios libres, estancias exiguas y las consiguientes presiones a la hora de la renovación.
Es evidente que esa situación, en años de bonanza económica, favoreció de forma decidida el mercado inmobiliario, con los créditos hipotecarios que hoy constituyen el quebradero de cabeza que estamos viviendo.

Pero aquí somos así; no sabemos encontrar el término medio de las cosas, dejando que la ley del péndulo actúe como un elefante en una cacharrería.

Otra soluciones en otros países

Los que hemos visto un poco lo que pasa fuera, comprobamos con asombro que, por ejemplo, en Alemania, Austria y Suiza, es una parte muy pequeña de la población la que tiene la vivienda en propiedad (la más adinerada, que busca algo exclusivo), y que la mayor parte de la población vive en pisos o casitas adosadas cuyos propietarios son fondos de inversión o fondos de pensiones. Disfrutan de viviendas con unos alquileres sujetos a baremos y reguladores de actualización, en las que permanecen toda su vida mientras paguen el alquiler.

Si la vivienda dejara de ser un bien especulativo (parece que no va a ser así, puesto que ya se habla de otra burbuja) y hubiera seguridad de la estabilidad del hogar, nos acercaríamos a esos modelos, que evitan las distorsiones de hipotecas impagables, además de engañosas, que hemos estado viviendo estos últimos años.

Y esta situación a abocado al mercado a un aumento muy importante de los alquileres, donde Barcelona y Madrid han marcado máximos históricos, con lo que nos encontramos que expropietarios con hipotecas impagables se encuentran con un mercado de alquileres impagables, mercado en el que no hay suficiente oferta, hablándose, sin embargo, de 3,5 millones de viviendas vacías.

 

Uno nuevo sistema en Cataluña?

El gobierno catalán intentó imponer un impuesto sobre las viviendas vacías, que ha sido suspendido por el Tribunal Constitucional, e intenta ahora, junto con el Ayuntamiento de Barcelona, reducir los alquileres abusivos a través de bonificaciones fiscales y ayudas a los propietarios que fijen precios más modestos, acogiéndose a un índice de precios que se aplicaría de modo gradual y a los que ya en junio se había acogido 27 municipios, que representan casi un 60% de la población de Cataluña.

Es un sistema pionero en España que se inspira en el que rige en Berlín desde hace años. Según expone la propia Generalitat, se trata de un indicador de consulta pública con carácter informativo que permite conocer una estimación del precio medio del metro cuadrado de alquiler de una vivienda ubicada en una zona y con unas características definidas por quien hace la consulta. La consulta se hace en el link siguiente: http://agenciahabitatge.gencat.cat/indexdelloguer/

 

Lo importante es que los índices sean considerados justos tanto por los inquilinos como por los propietarios, tarea difícil, por cuanto cada uno se mira la vivienda propuesta con su propio cristal. Y, a diferencia de Alemania y Austria, en que la mayoría de las viviendas de alquiler son de grandes corporaciones especializadas, en España el 97% de las viviendas de alquiler está en manos de particulares, según datos de Solvia, lo que implica más diversidad de pareceres. Hace poco escribía sobre los grandes proyectos previstos por grandes corporaciones a las que quizás les interese entrar en esa dinámica, lo que decantaría un poco ese porcentaje.   Aquí está el artículo: El nuevo ave Fénix: La constucción de viviendas renace con fuerza en España.

En nuestra opinión, una estabilización del mercado de la vivienda aportaría ventajas también para los propietarios, en términos de regularidad en los cobros y posiblemente de un mayor cuidado de las viviendas por parte de los inquilinos.

Si esta estabilización puede suponer, en ocasiones, un cierto sacrificio con respecto a la renta que se pretenda, ésta puede verse compensada a la larga con la regularidad (pues no hay nada peor que una vivienda pendiente de alquilarse durante meses) y, sobre todo, habría de verse complementado por las bonificaciones fiscales y las ayudas.

Este sistema podría, incluso, venir a reducir la necesidad de invertir en vivienda social, por lo que se daría la paradoja de que las bonificaciones y ayudas podrían acabar representando un ahorro para el Estado.

 

Este artículo ha sido escrito por una de nuestras socias independientes en España, Juan, que es una de nuestras socias legal en Catalunya. Revise su perfil en nuestra sección de equipo.

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Juan

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