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Last Updated on 01/04/2023 by STEPHANE
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Comment sélectionner son Bed and Breakfast en Espagne?
Tout d’abord, vous devez définir les objectifs liés à l’exploitation de votre B&B
Ensuite, vous devrez examiner les critères de sélection de votre gîte. Nous en discuterons dans la deuxième partie de cet article. Mais d’abord, regardons les objectifs de votre gîte.
Un vrai projet ; pas un choix par défaut
Tout d’abord, il convient de faire une véritable introspection ; de découvrir le «pourquoi» de votre choix. Est-ce le trop de stress professionnel actuel ? Le rejet d’un climat trop humide et/ou trop froid ? La crainte de ne jamais voir se réaliser un vieux rêve ?
Au final, ce n’est pas forcément la réponse qui importe mais bien le fait de se poser la question. Le plus important étant que ce ne soit pas un choix par défaut, mais qu’il résulte d’une véritable dynamique positive.
Soyez en phase avec vous-même
Il est fondamental de définir ses objectifs « spirituels » car la configuration «physique» du bien immobilier devra permettre la réalisation de ces objectifs.
Une introspection individuelle, puis une mise en commun
Très souvent, c’est en couple que le choix s’effectue. Il se peut que les envies et attentes
des 2 partenaires ne coïncident pas toujours. Un dialogue doit s’immiscer dans le projet, afin de comprendre et tenir en compte les attentes de l’autre.
Ces objectifs mutuels vont être traduits en «critères pondérés ». Le challenge consiste donc à faire coïncider ces critères personnels dans le cadre d’un projet commun. Comment faire ?
Un cas concret : Maria et Jean
Nous allons suivre un couple dans leur projet de maison d’hôtes. Maria, 51 ans, est finlandaise. Jean, 53 ans, est irlandais. Ils vivent en Hollande depuis 30 ans et ont deux enfants de 26 et 24 ans qui sont tous deux casés sentimentalement et autonomes financièrement.
Ils veulent changer de vie et ouvrir une maison d’hôtes en Espagne.
Maria désire quitter la grisaille de son pays. Elle est artiste peintre & sculpteuse, et par ailleurs une excellente plongeuse. En partant vivre en Espagne, elle voudrait pouvoir non seulement profiter personnellement de la mer, mais également organiser l’une ou l’autre activité de snorkeling avec ses futurs hôtes. Elle voudrait acquérir un bien immobilier disposant d’un cachet rustique avec de belles pierres, des grandes chambres plutôt luxueuses et de beaux jardins. Elle a également besoin d’espace pour stocker tout son matériel de plongée, en plus du jet-ski qu’elle vient d’acheter. Elle adore aussi cuisiner et se réjouit de préparer de délicieux petits déjeuners maisons dans une cuisine spacieuse et fonctionnelle.
Jean a travaillé dans la finance; il cherche une vie plus “cool”. Il voudrait absolument améliorer son niveau de golf et se rend compte que l’Espagne est un pays fantastique à ce niveau. L’offre de greens y est effectivement impressionnante, que ce soit en termes de qualité ou de quantité. Il a par ailleurs envie d’accueillir des voyageurs de passage dans son B&B et désire leur consacrer le temps qu’ils méritent. Le temps de maintenance de la propriété doit être réduit. Habitué aux chiffres, il est préoccupé par les coûts du futur B&B. Il voudrait dès lors disposer de sources d’énergies renouvelables afin de réduire au maximum les frais de maintenance. Il part du principe que le bâtiment doit être récent pour offrir les conditions de rendement énergétiques satisfaisantes.
Niveau timing, ils comptent acheter ce bien dans un délai de 6 mois et en profiter eux durant les 10/15 ans à venir. Ils repartiront alors dans leur pays d’origine et légueront le bien à leurs 2 enfants.
Prochainement Theme 5: la vérification administrative : procédure & documents
Comment réconcilier ces deux visions?
Comment sélectionner le Bed and Breakfast parfait en Espagne?
Déterminez votre budget
Le nerf de la guerre, encore et toujours. Tout rêve a un coût, et le respect du budget fera office de balise majeure séparant le possible de l’impossible. C’est la première étape. Vous pouvez la réaliser vous-même ou faire appel à votre banquier ou conseiller personnel. Voici les grandes lignes à suivre.
Il convient tout d’abord d’estimer la valeur relative du patrimoine global de Maria et Jean. Cet inventaire reprendra les:
- Biens immobiliers & mobiliers (fonds, branche 23,…)
- Carnets d’épargne, épargne pension
- Assurances Vie (branche 21) et assurance groupe
- Biens meubles (tableaux, voitures,…)
- Déductions : SRD et autres dettes
Concrètement, voilà à quoi nous arrivons pour Maria et Jean
| Maria | Jean | |
| Immobilier (« actifs non-liquides ») | 150,000 | 150,000 |
| Mobilier (« cash investit ») | 100,000 | 140,000 |
| Epargne (« cash disponible ») | 120,000 | 20,000 |
| Participation en société | 0 | 40,000 |
| Assurances vie | 20,000 | 30,000 |
| Biens meubles | 10,000 | 20,000 |
| Dettes | 0 | 0 |
| Total | 400,000 | 400,000 |
Le patrimoine global du couple est donc estimé à €800,000.
Si on tient compte du fait que, idéalement, le patrimoine immobilier ne peut excéder 90% du patrimoine global, la limite pour Maria et Jean est donc fixée à €720,000. En déduisant l’immobilier existant (€300,000), nous arrivons à un total de €420,000. Tenant compte de frais d’acquisition globaux espagnols de 15% (enregistrement, notaire, petits frais annexes), on obtient €365,217. Ce montant représente le montant (hors frais) maximum disponible.
C’est ce montant que Maria et Jean devront tenir en compte lors qu’ils découvriront les offres immobilières.
Le montant global (€420,000) pourrait être financé principalement sur fonds propres (le cash disponible s’élève à €380,000). Il pourrait être aussi lié à un crédit hypothécaire, classique ou type bullet. Cela pourrait s’avérer fiscalement fort intéressant.
Une chose est néanmoins certaine. Au plus la part d’autofinancement sera importante, au plus attractives seront vos conditions d’emprunt.
Vos capacités d’emprunt vont aussi dépendre de vos revenus, bien évidemment. Comme expliqué lors de notre première thématique, l’idéal est de pouvoir disposer d’autres ressources financières, annexes à celles générées par la maison d’hôtes. Comptez sur le fait que un tiers de revenus nets pourra être consacré au remboursement du crédit.
Pour plus d’informations à ce sujet: Toutes les réponses à vos questions sur un prêt hypothécaire en Espagne. Cet article a été rédigé pour aider les acheteurs d’une seconde résidence en Espagne mais pourra vous éclairer si l’objectif est d’obtenir une hypothèque pour vérifier les conditions de financement de votre B&B en Espagne.
Le budget fixé, Maria et Jean peuvent aller de l’avant.
Comment concilier les attentes de chacun ?
Notre conseil : la feuille excel qui établit le classement de chacune des propriété en fonction des critères de sélection
L’idée est toute simple : constituer une matrice pondérée reprenant : les caractéristiques physiques (pragmatiques ; rationnelles) de la maison et en leur attribuant à chacune un poids relatif, une importance (personnelle ; irrationnelle).
La confrontation des dimensions intangibles avec des valeurs « mathématiques » va octroyer une classement pertinent à chaque bien.
Répertoriées ensuite dans un tableau, cela permettra de comparer les différents biens visités en leur attribuant à chacun un score global.
Les critères (“CRITERE”) sont rationnels, mis à part le dernier critère repris dans le tableau: le sentiment personnel que nous incluons car il constitue une dimension réelle du choix. Ils sont constitués au préalable par Maria et Jean sous forme d’une liste exhaustive de leurs critères à chacun.
Ensuite, il faut attribuer deux scores à ces critères:
- Les pondérations (“POND”; allant de 1 à 5) indiquent l’importance du critère pour la personne. Elles sont indiquées sur la feuille de travail; avant la visite du bien.
- Les cotes (“COT”; allant de 1 à 10) seront complétées après la visite du bien et indiquent le niveau atteint par ce critère.
En multipliant POND et COT, nous obtiendrons pour chaque CRIT un total personnel. L’addition de ces valeurs attribuera un score global au bien.
En résumé, voici les différentes étapes pour établir votre comparatif entre deux gîtes
- Établir la liste des critères importants pour chacun des partenaires
- Donner un poids (1 à 5) relatif à chacun des critères
- Visiter les biens et donner un rating (1 à 10)
- Comparer les ratings des deux partenaires (si vous êtes deux) et des différents biens
Ce processus vous aidera à rationaliser la sélection et à éliminer certaines émotions. C’est important car vous devriez considérer votre projet comme une future entreprise.
Une première visite : Calpe, Costa Blanca – communauté de Valencia
Maria et Jean ont donc repéré une offre alléchante. Ils ont visité une belle maison sur un terrain de 3 ares, dans un lotissement urbanisé.
De construction récente et proche de la plage, elle dispose de 2 ailes, l’une avec 2 chambres, l’autre avec 4 chambres. Ces dernières seraient celles mises en location dans le cadre de la maison d’hôtes. Il y a également 1 garage, 1 piscine et des panneaux solaires pour la production d’eau chaude.
Le budget est respecté ; la maison est proposée à 295,000€.
Voici ce à quoi la matrice pourrait ressembler dans le cadre de cet exemple.
| Maria | Jean | |||||
| CRITERE | POND
/5 |
COT
/10 |
Total | POND
/5 |
COT
/10 |
Total |
| Plage à moins de 500m | 4 | 8 | 32 | 1 | 6 | 6 |
| Golf < 20 min | 1 | 8 | 8 | 5 | 7 | 35 |
| Aéroport <45 min | 1 | 5 | 5 | 2 | 5 | 10 |
| Piscine | 5 | 9 | 45 | 1 | 6 | 6 |
| Cuisine >12 m2 | 2 | 7 | 14 | 2 | 5 | 10 |
| Chambres >10m2 | 4 | 6 | 24 | 1 | 5 | 5 |
| Garage | 1 | 9 | 9 | 5 | 6 | 30 |
| Ascenseur | 2 | 1 | 2 | 1 | 1 | 1 |
| Sécurisé: clôture et/ou portail entrée | 3 | 1 | 3 | 1 | 1 | 1 |
| Panneaux solaires | 1 | 9 | 9 | 5 | 9 | 40 |
| Temps de maintenance <10h/semaine | 1 | 8 | 8 | 5 | 8 | 40 |
| Feeling personnel | 5 | 6 | 30 | 5 | 9 | 45 |
| Rating total pour le gîte à Calpe | 189 | 229 |
Nous remarquons que cette maison de Calpe recueille plus de suffrages chez Jeann que chez Maria, et ce, malgré la proximité de la mer, chère à Maria.
Ce résultat est intéressant et constituera une vraie base de discussions lorsqu’il sera comparé avec des matrices similaires pour les biens suivants. Notons qu’au plus le nombre de visites sera important, au plus cette analyse, et donc in fine, le choix du bien, sera pertinent.
Lien vers Thématique 4 : La recherche du bien & la négociation
Deux conseils
Tout d’abord, sachez que le facteur temps ne doit absolument pas constituer une contrainte. Le marché immobilier espagnol est en constante mutation. Le fait d’avoir « loupé » une affaire car quelqu’un a été plus rapide sur la balle que vous ne doit pas être un problème. Votre heure viendra !Ensuite, ne perdez pas de vue que les vérifications administratives et juridiques seront aussi essentielles. Un bien peut sembler attractif sous un premier regard, mais l’est-il vraiment ? Un check des papiers légaux, urbanistiques, des licences octroyées sera aussi absolument indispensable. Nous y revenons plus tard.
Lien vers Thématique 5 : Admin check : procédures & documents
En conclusion
Nous avons:
- vérifié que Maria et Jean sont fait pour gérer une maison d’hôtes (thème 1)
- défini leurs budget, objectifs et critères de choix du bien immobilier (thème 2)
Voici qui conclut donc notre deuxième thématique. Nous poursuivrons notre analyse dans un prochain article, consacré à l’offre de B&B existante en Espagne. Cela aidera Maria et Jean à orienter géographiquement leurs recherches.
A très bientôt.
Patrick
Nous voulons contribuer au succès de votre B&B en Espagne
Patrick, notre partenaire externe et spécialiste des B&B, vous propose de découvrir le monde des B&B en Espagne.
Nous désirons en effet contribuer à la réussite de votre projet, en vous partageant des conseils et des données informatives.
HTBIS vous convie donc à une série d’articles liés au concept de chambre d’hôtes. Il s’agit d’un guide chronologique démarrant aux prémices du projet et vous conseillant pas à pas afin de gérer au mieux cette transition professionnelle.
Les sujets sont répartis selon une série de 8 thématiques: la création de votre B&B, la gestion de votre Bed and Breakfast, les contraintes légales, les contraintes administratives,… Dans quelques mois, grâce à notre série, vous serez donc prêts pour faire le pas !
Pour toute question relative au sujet, contactez directement Patrick
Canevas général des articles
Introduction: Créer son Bed and Breakfast en Espagne
Thème 1 : Les 3 musts de la vie d’un gérant de B&B
Thème 2 : Les critères de selection de votre gîte en Espagne
Thème 3 : L’offre de maisons d’hôtes en Espagne
Thème 4 : La recherche du bien immobilier & la négociation d’achat
Thème 5 : Admin check : procédure & documents
Thème 6 : Gestion de la communication :
Thème 7 : Day to Day business
Thème 8 : Derniers conseils et démarrage de l’activité
Demandez directement à Patrick, notre spécialiste B&B, plus d’informations
Patrick
B&B adviser, Partenaire de HowtobuyinSpain
Patrick a créé et géré son propre B&B en Espagne pendant 8 années. Il connait en profondeur, tous les trucs et astuces du métier.
A propos de Patrick et son équipe, notre conseiller B&B
Patrick est diplomé dans les Sciences appliquées et a fait un Master en Politique internationale. Avec un background financier, il a vécu pendant 8 ans pour le lancement de zéro de son propre B&B. Il a assuré la gestion quotidienne pendant cette période de son charmant B&B. Le B&B continue de tourner à ce jour.
Patrick peut vous conseiller pour toutes les décisions importantes liées à la gestion d’un B&B ainsi que le projet de vie qui l’accompagne: Création du Bed and Breakfast, Critère de sélection, Gestion administrative et aspects juridiques, Stratégie de communication, gestion au jour le jour,…
Son expertise couvre toutes les régions espagnoles de la côte.
Langues: Néerlandais, Français, Anglais, Espagnol et Catalan.
Voici l’équipe complète de HTBIS
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